Régime Fiscal au Portugal

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Property Price

IMT €49,572

Les normes de taxation sur les propriétés au Portugal ont changé durant ces dernières années. Le valeur d’évaluation de la propriété (VPT) est attribué par les autorités afin de définir la taxation et est utilisée comme base pour le calcule les taux applicables à la propriété, ou dans certains cas la taxe minimale applicable à une vente.

Auparavant la VPT était d’une valeur très basse et il existait une différence abyssale entre l’évaluation et la valeur sur le marché immobilier. Afin de rectifier la situation et d’augmenter les revenues grâce à cette taxe, les autorités Portugaises ont implémenté en 2003 une refonte de la loi concernant son calcul aligné et en accord avec la valeur actuelle du marché immobilier, augmentant ainsi sa valeur, les revenues pour l’état et afin d’éviter les évasions fiscales.

Dans cette refonte, le législateur créa une formule correspondant au VPT actuel, étant plus objectif, sous la formule suivante:
VPT = VC x A x Ca x CI x Cq x CV, où:
1 - VPT = Valeur d’évaluation de la propriété fixée par les autorités fiscales ;
2 - VC = Valeur de base de la construction (valeur base de la construction par mètre carré fixé annuellement par les autorités plus valeur du mètre carré du terrain, 25% de cette valeur) – actuellement 1603;
3 - A = Aire de construction – somme du total de la surface de construction incluant les terrasses, garages places de parking et aires de rangements;
4 - Ca = But de la propriété, c-a-d commerciale, services ou résidentiel;
5 - CI = Location – coefficient fixé tous les 3 ans par la municipalité pouvant varié de 0.4 à 0.35;
6 - Cq = Qualité et confort – facteur pouvant augmenter ou diminuer la valeur de la taxe comme par exemple, présence d’une piscine, présence d’ascenseurs dans un immeuble à plus de 3 étages, etc;
7 - CV = (Vetustez) Critère d’âge applicable en accord avec l’âge de la propriété. Les plus anciennes profite d’un coefficient réduit.

Toutes les propriétés vendues depuis 2003 ont été réévaluées en accord avec cette nouvelle formule. Toutes les autres propriétés ont été soumises à un processus de réévaluation qui termina en 2013. Dans la vaste majorité des cas, l’augmentation de la valeur évaluée de la propriété déboucha sur une augmentation de l’«IMI» payable. Après réception de notification des autorités avec la nouvelle valeur, aires et coefficients applicable devraient être vérifié car des erreurs ont déjà été commises. De plus, une réclamation ne peut être soumise que jusqu’à 30 jours après réception de la notification. Dans le cas d’une erreur vérifié, les autorités feront les corrections nécessaires.

Les propriétés habitables et terrains constructibles sont actualisés tous les 3 ans basé sur certains facteurs correspondant à 75% du coefficient de dévaluation alors applicable, fixé annuellement par le gouvernement. Dans le but de rectifier toute erreur une demande de réévaluation peut être faite par le propriétaire dans les 3 années après la dernière réévaluation.

Voici un résumé des taxes applicable aux acheteurs, propriétaires et vendeurs ou héritiers au Portugal:

IMT – Payé lors de l’acquisition d’une propriété

Cette taxe est payable par l’acheteur lors de la finalisation de l’achat. Pour les propriétés habitables, cette valeur varie selon le prix d’achat et peut aller jusqu’à 6%. Pour les terrains rustiques la taxe est de 5%, sur les terrains ou autres type de propriété cette valeur est toujours de 6.5%. La valeur minimum sur laquelle l’IMT peut être payé est le VPT même si le prix de vente est inférieur.

Notaire, droit de timbre et taxe d’enregistrement

Ceux-ci doivent être payé par l’acheteur avant la signature de l’acte de vente et l’enregistrement de la propriété au nom de l’acheteur. Le droit de timbre lors de l’achat est de 0.8% du prix d’achat. Le montant minimum selon lequel le droit de timbre peut être payé est le VPT même si le prix de ventre est inférieur. Les frais de notaire et frais de registre n’excèderont pas 1000 euros.

IMI – Taxe annuelle de propriété

Payable annuellement, généralement en 2 tranches, mais depuis 2012 elle peut être payé en 3 fois (avril, juillet, novembre) pour les montant excédant 500 euros. Cette taxe est basée sur le VPT et peut varier entre 0.3 et 0.5%. Dans cette tranche la taxe est fixée annuellement par la municipalité de la région où la propriété se situe. Dans le municipe de Loulé la taxe applicable en 2015 est de 0.39%. L’IMI pour les propriétés rustiques est de 0.8%*.

Droits de timbre - (IS)

Dans le cadre d’une augmentation des revenus fiscaux en accord avec les impositions des entités internationales contrôlant la restructure économique du Portugal en 2012, le gouvernement Portugais a introduit une nouvelle taxe sur les propriétés résidentielle (incluant les terrains) avec le VPT de plus de EUR 1m. Cette nouvelle taxe augmente la taxe totale annuelle d’un maximum de 1.5% de son prix d’évaluation, valeur relativement élevée mais significativement inférieur comparé à certains pays comme l’Espagne, Grèce ou France dont les taux sont de 3.6%, 2.1% et 2.2% respectivement**. Cette taxe a été appliquée depuis 2013, relativement à 2012 au taux de 1% du VPT*. Les payements de cette taxe sont liquidables jusqu’à la date de payement de l’IMI au plus tard et est basé sur le même VPT utilisé pour calculer l’IMI.

Taxe de gain de capitaux

À la ventre d’une propriété, il existe une taxe de gains de capitaux à payer correspondant à 28% pour les personnes non-résidentes et 25% pour les entreprises (non-résidentes également). Cette taxe est calculée par la différence entre le prix de ventre et soit le prix d’achat, soit le prix de construction de la propriété (si applicable), soit la première évaluation de la valeur (toujours le plus élevé). Il est important lors de la construction d’une propriété de s’assurer de toujours recevoir une facture éligible avec les montants payés afin d’avoir la possibilité de compenser ces couts versus cette taxe de gains de capitaux lors de la vente de la propriété. Il existe d’autre couts que vous pouvez utiliser pour contrer cette taxe comme les couts de rénovation effectué lors des dernières 12 années, taxes, frais de notaire ou d’enregistrement payés lors de l’acquisition de la propriété ainsi que la commission de l’agence immobilière.

Le saviez-vous ? Les factures utilisées afin de compenser votre CGT n’expirent plus après 3 ans, vous pouvez les utiliser jusqu’à 12 années suivantes.

Si la propriété que vous vendez est votre résidence principale et si vous réinvestissez les capitaux de cette vente dans les 36 mois suivants dans l’achat, la construction ou la rénovation d’une autre propriété désignée comme votre résidence principale, en Europe ou dans un territoire de l’union Européenne avec lequel Portugal possède un accord dans le domaine des taxes immobilières, vous pouvez éviter être exonéré de taxe de gain de capitaux partiellement ou totalement, dépendamment du montant réinvestie.

Impôt de succession

Cette taxe n’est actuellement pas applicable au Portugal en cas d’héritage de membres proche familiaux. En cas de cadeau entre membres proches plus précisément parents/enfants ou conjoints, vous devez calculer une taxe de 0.8% du VPT. Dans tout autre situation d’héritage, vous êtes sujet à une taxe de 10% du VPT.

Loterie du département fiscal

En 2014 le gouvernement a introduit une loterie concernant les factures (e-fatura) ou n’importe quel citoyen demandant une facture avec ces informations fiscales lors d’un achat peu gagner un prix (actuellement des voitures). Grace à cette initiative, le gouvernement vise à réduire la fuite fiscale. Plus d’informations sont obtenables via www.portaldasfinancas.gov.pt
* Veuillez noter que la valeur mentionnée pour l’IMT, IMI et IS augmentent significativement et ne bénéficient pas de limitations de la taxe payable pendant 2 ans si l’entreprise possédant la propriété est domicilié dans une juridiction sous liste noire.
** Source Expresso – economy supplement 02/02/2013. Veuillez noter que ceci est une information générique. Pour plus d’informations, veuillez contacter un avocat ou un conseillé des taxes.