Acabou de encontrar um imóvel em Lagos - e agora?

Encontrou o imóvel dos seus sonhos em Lagos? Conheça todo o processo de compra — desde a reserva e a due diligence até à assinatura da escritura e ao registo em Portugal.

By LiveAlgarve on 17th October 2025 - 4 m. reading time

Então, encontrou um imóvel em Lagos de que gosta e quer comprar. O que acontece a seguir?

Pode ser uma moradia com vista para o mar em Porto de Mós ou um apartamento perto da marina, mas saber o que acontece depois de dizer «é este» pode poupar tempo, dinheiro e stress.

Este artigo orienta-o nesse cenário, com base nos procedimentos e custos atuais no momento da redação (outubro de 2025).

Garanta uma reserva (às vezes!)

Depois de fazer uma oferta que o vendedor aceita, o primeiro passo é normalmente um acordo de reserva ou «retenção», mas nem sempre é necessário — ocasionalmente, os vendedores ficam bastante satisfeitos em prosseguir sem isso.

• Objetivo: retira o imóvel do mercado por um curto período (geralmente 14 a 30 dias) enquanto os contratos e a devida diligência são preparados.
• Depósito: normalmente € 5.000 a € 10.000, pagos na conta do cliente do agente imobiliário ou ao advogado do vendedor, dependendo do acordo.
• Reembolsabilidade: reembolsável apenas nos termos acordados (por exemplo, se a verificação do título de propriedade falhar).

Dica: certifique-se de receber um formulário de reserva assinado, descrevendo o valor, as condições e o prazo.

“Preciso de um advogado”

A etapa inevitável. Um advogado local qualificado (advogado) é essencial. Mesmo que seja fluente em português, precisará de um para:

• Verificar o título e o registo predial (Conservatória do Registo Predial)
• Verificar a licença de habitação (Licença de Utilização) e o certificado energético
• Confirmar a legalidade do edifício e a ausência de ônus ou dívidas
• Redigir e rever contratos em português e inglês

Se estiver no estrangeiro, pode dar ao seu advogado uma procuração (Procuração) para assinar em seu nome.

Os honorários variam geralmente entre 1% e 1,5% do preço de compra, dependendo da complexidade. Normalmente, em propriedades que excedam 500 000 €, os advogados trabalham com uma taxa fixa, em vez de uma percentagem do preço de compra.

Realizar a devida diligência

O seu advogado e agente imobiliário reunirão os documentos essenciais antes da assinatura de qualquer contrato:

• Caderneta Predial (documento fiscal) – confirma a propriedade, detalhes do terreno, valor fiscal
• Certidão do Registo Predial – extrato do registo da propriedade
• Certificado de Desempenho Energético – obrigatório para a venda
• Licença de Utilização / Licença de Construção – confirma a utilização legal do edifício
• Plantas e limites – verificados em relação aos registos do Registo Predial e da Câmara Municipal

Esta fase garante que o imóvel é totalmente legal e está livre de ônus — especialmente vital em áreas costeiras ou rurais em torno de Lagos, onde as regras de zoneamento (POOC / RAN / REN) podem restringir a utilização.

Assinar o Contrato Promessa (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV)

Este é o contrato de venda vinculativo assinado após a conclusão de todas as verificações.

• Depósito: normalmente 10 % do preço acordado (pode ser superior em negócios fora do plano).
• O que define: preço de venda, data de conclusão, acessórios/equipamentos incluídos e quaisquer cláusulas condicionais (financiamento, licenças, etc.).
• Efeito legal: se o comprador desistir sem motivo, o depósito é perdido; se o vendedor desistir, deve reembolsar o dobro do depósito.

Nesta altura, ambas as partes estão contratualmente comprometidas e o seu advogado regista um interesse de pré-venda no Registo Predial para proteção.

Obtenha o seu número de identificação fiscal português (NIF)

Todos os compradores devem obter um Número de Identificação Fiscal (NIF). Se está a ler isto, talvez já tenha um.

• O seu advogado pode obtê-lo em poucos dias junto da Autoridade Tributária.
• É necessário para contratos, serviços públicos e pagamento de impostos.
• Os não residentes também precisarão de um representante fiscal (que pode ser o seu advogado ou contabilista).

Prepare os fundos e os pagamentos finais de impostos

Antes da conclusão, certifique-se de que os seus fundos estão em Portugal e prontos para transferência. Esta etapa e o seu timing são particularmente importantes, especialmente quando se está a converter moeda para euros (€). Uma taxa de câmbio favorável pode poupar-lhe dezenas de milhares numa transação imobiliária.

Para uma análise completa dos impostos, consulte a nossa página dedicada aos Impostos sobre imóveis em Portugal.

Assine a escritura final (Escritura de Compra e Venda)

A escritura final de venda é assinada perante um notário ou um funcionário da Casa Pronta.

• Os fundos são transferidos (normalmente através de um cheque bancário português ou de um depósito em garantia).
• Recebe as chaves e o título oficial.
• A escritura é então registada na Conservatória do Registo Predial para formalizar a sua propriedade.

Em poucas semanas, receberá o comprovativo de registo — a sua escritura final e legal.

O final «E agora?»

Após a conclusão, o seu advogado ou agente imobiliário pode ajudar com:

• Transferências de serviços públicos (água, eletricidade, gás, banda larga)
• Registo do imposto municipal sobre imóveis (IMI) — pago anualmente, normalmente 0,3–0,45 % do valor patrimonial
• Seguro e configuração do condomínio (se aplicável)
• Registo fiscal opcional se pretender alugar o imóvel (licença AL ou arrendamento de longa duração)

Se pretender alugar por um curto período, confirme se a sua zona em Lagos ainda permite registos Alojamento Local (AL) — a Câmara Municipal de Lagos atualiza periodicamente as zonas aprovadas.

Uma nota sobre financiamento, renovação ou estratégia de arrendamento

Se financiar localmente, os bancos portugueses normalmente emprestam até 70 % do LTV para não residentes. Se tiver menos de 35 anos, existem regimes em vigor com isenções de IMT para imóveis mais pequenos e opções de LTV aumentadas.

Se planeia renovar, certifique-se de que as obras são notificadas à Câmara (comunicação simples ou pedido de licença).

Se pretender alugar o imóvel, decida antecipadamente se será a curto prazo (licença AL) ou a longo prazo; as reformas fiscais de 2026 podem recompensar rendas moderadas a longo prazo com taxas de IRS mais baixas.

Conclusão

Comprar uma casa em Lagos continua a ser simples quando se compreende o processo, mas os passos legais em Portugal diferem dos do Reino Unido, norte da Europa ou EUA.

Com uma diligência prévia clara, o apoio jurídico adequado e uma agência imobiliária de renome (nós!), pode passar de «oferta aceite» a «chaves na mão» em apenas 6 a 10 semanas.

Se acabou de encontrar o seu imóvel ideal, a nossa equipa pode orientá-lo em todas as etapas seguintes, desde a reserva até ao registo, garantindo que a sua compra seja totalmente conforme, transparente e sem stress.