Блог

Узнайте, как новый фиксированный налог IMT 7,5% влияет на покупателей недвижимости в Западном Алгарве в 2026 году.

By LiveAlgarve on 3rd July 2026 - 4 m. reading time

Пакет мер в сфере жилищного строительства «Construir Portugal», утвержденный Законом № 9-A/2026 и опубликованный в «Diário da República» 6 марта 2026 года, одним законодательным актом изменил расчет налоговой нагрузки, с которой сталкивается нерезидент-покупатель португальской недвижимости при оформлении сделки. С момента вступления в силу поправок к налогу на передачу права собственности (IMT) правила взимания налога на передачу права собственности на жилье с нерезидентов перестали действовать по принципу прогрессивной шкалы и стали применяться как фиксированная ставка в размере 7,5 процента от покупной цены, независимо от того, в какой ценовой категории находится объект недвижимости. Для Лагоса и более широкого западного Алгарве, где премиальный сегмент в диапазоне от примерно восьмисот тысяч до трех миллионов евро задает тон рынку, последствия такого упрощения более интересны, чем можно предположить, судя только по заголовку.

В рамках прежней системы нерезидент, приобретающий второе жилье, проходил через целую серию нарастающих налоговых диапазонов, причем предельная ставка повышалась по мере роста стоимости дома и достигала 8 % для части стоимости, превышающей примерно 640 тысяч евро. Эффективная средневзвешенная ставка была ниже максимальной предельной ставки, что означало: покупатель, заплативший около 900 тысяч евро, в итоге платил почти 6,5 % от покупной цены после всех расчетов. Новая фиксированная ставка в 7,5 % воспринимается как значительное повышение для сегмента недвижимости с более низкой стоимостью и как довольно скромное изменение для сегмента с более высокой стоимостью, и эта асимметрия — первый элемент головоломки, о котором стоит помнить.

Как фиксированная ставка меняет расчеты покупателей в Лагосе

В частности, в западном Алгарве фиксированная ставка вводится на рынке, центр тяжести которого и так уже находится значительно выше прежнего «излома» в диапазонах. Покупатель, приобретающий прибрежную виллу в коридоре, простирающемся от Мейя-Прайя через Боависту к Эспише, или дом в историческом центре Лагоса, до которого можно дойти пешком, уже несколько лет платил сумму, близкую к верхней границе прежней дифференцированной шкалы, к моменту подписания договора купли-продажи. Для такого покупателя переход к единой ставке в 7,5% скорее является прояснением ситуации, чем шоком, поскольку фактическая стоимость недвижимости стоимостью полтора миллиона евро в целом соответствует тому, что давала прежняя структура. Это изменение становится более заметным только в нижнем сегменте премиум-класса, где дома стоимостью от шестисот до восьмисот тысяч евро теперь облагаются той же фиксированной ставкой, что и дома, стоимость которых в три раза выше.

Упрощение шкалы склоняет чашу весов в пользу верхнего сегмента рынка элитной недвижимости, а не в сторону от него. Нерезидент, взвешивающий, стоит ли увеличить бюджет с полутора миллионов евро до двух миллионов, теперь делает это, зная, что расходы по налогу на передачу собственности (IMT) растут прямо пропорционально цене, а не по ускоряющейся предельной ставке. Стратегические преимущества дома, расположенного в более выгодном месте, на более престижной улице и обладающего подлинно долговечными характеристиками, больше не компенсируются растущим налогом на передачу права собственности, и это тонкое изменение наклона кривой налога, вероятно, усилит разрыв, который и без того увеличивается между по-настоящему элитными адресами и просто хорошими адресами вдоль побережья Лагуша.

Возврат налога при проживании в течение 24 месяцев и целевая аудитория покупателей

Фиксированная ставка — это не весь пакет мер, и более значимый выбор в его структуре заключается в механизме возврата, который действует параллельно с ней. Покупатель, уплативший 7,5 % при оформлении договора купли-продажи и ставший налоговым резидентом Португалии в течение двадцати четырех месяцев с момента приобретения, может подать заявление в Autoridade Tributária e Aduaneira об аннулировании разницы между фиксированной ставкой и IMT, которая возникла бы при применении обычных прогрессивных ставок для покупателя-резидента. Таким образом, фиксированная ставка выступает скорее в качестве залога в пользу будущего проживания, чем в качестве окончательного сбора для покупателей, действительно планирующих переехать, и единственной группой, которая навсегда остается обязана уплачивать полные 7,5 %, являются нерезиденты, которые приобретают недвижимость и продолжают проживать в других странах в среднесрочной перспективе. Для города, плавно переориентирующегося на круглогодичных жителей и на покупателей из Северной Европы, намеревающихся поселиться здесь надолго, механизм возврата средств согласует налоговые стимулы с уже наметившейся тенденцией со стороны спроса.

Позиция Португалии по сравнению с Италией, Грецией и Испанией

Конкурентная среда уделяется наименьшему вниманию в повседневных комментариях, но будет иметь наибольшее значение в течение следующих восемнадцати месяцев. Италия повысила свой фиксированный налог для вновь прибывающих состоятельных резидентов до 300 тысяч евро для лиц, прибывающих с января 2026 года — это достаточно высокий порог, чтобы создать реальное расстояние между Миланом и аналогичным решением в Лагуше. Греция уже несколько лет не меняет свой режим фиксированного налога в размере 100 тысяч евро для состоятельных новоприбывших, а Испания сохраняет «режим Бекхэма» в неизменном виде — 24% с дохода от трудовой деятельности до 600 тысяч евро в течение шестилетнего периода. Португалия в настоящее время использует налог на передачу права собственности на жилье, а не общий налог на доходы физических лиц, в качестве рычага для регулирования поведения иностранных покупателей, и фиксированная ставка в 7,5 процента с возможностью возмещения при приобретении резиденции является более точным инструментом, чем любой аналогичный механизм, применяемый другими юрисдикциями в сфере недвижимости.

Однако Португалия по-прежнему уступает в области налога на доходы физических лиц: с отменой старой системы для лиц, не проживающих в стране на постоянной основе, у страны нет прямого ответа на итальянские и греческие схемы налогообложения доходов, полученных за рубежом. Где она укрепляет свои позиции, так это в отношении стоимости входа на рынок недвижимости для покупателей, которые станут резидентами, поскольку механизм возврата делает эффективный налог на передачу собственности при покупке в связи с переездом значительно ниже, чем предполагает номинальная ставка. Для западного Алгарве, привлекательность которого основана на климате, побережье, удобной для пеших прогулок городской жизни и практических возможностях круглогодичного проживания, а не только на налоговом арбитраже, пакет с фиксированной ставкой IMT является скорее союзником, чем противником.

Что это означает для цикла покупок на западном Алгарве до 2027 года

Если проанализировать последние двенадцать месяцев и заглянуть в 2027 год, наиболее вероятный вывод заключается в том, что этот пакет укрепляет спрос в сегменте настоящей элиты рынка Лагоса, в то время как давление на сегмент более низкого уровня элиты будет менее сильным. Покупатель-нерезидент в нижнем ценовом сегменте теперь платит фиксированную ставку в 7,5% по сделке, по которой предыдущая прогрессивная структура предусматривала более низкую эффективную ставку, и это небольшое повышение, скорее всего, будет благоприятствовать покупателям, уверенным в своём решении, а не тем, кто только задумывается о приобретении второго дома и ещё взвешивает, стоит ли вообще входить в рынок. В сегменте премиум-класса, где эффективная ставка практически не изменилась, этот пакет устраняет один из факторов, сдерживающих решение о переходе на более дорогое жилье, а не на жилье того же уровня. Если сравнивать с более широкой серией данных Банка Португалии по сделкам с жилой недвижимостью, западный Алгарве был одним из наиболее стабильных регионов страны с точки зрения объемов, и этот пакет, скорее всего, укрепит эту тенденцию, а не нарушит её.

Для покупателей, обдумывающих покупку в текущем квартале, вывод прост. Базовая ставка сейчас остаётся неизменной, механизм возврата реальный, но обусловлен фактическим переездом на постоянное место жительства в течение двадцати четырёх месяцев, а сегмент, который пакет мер вознаграждает больше всего, — это покупатели, планирующие долгосрочное владение недвижимостью в действительно престижном месте, а не пассивные инвесторы, приобретающие вторую недвижимость. Стоит заранее тщательно проработать детали того, как этот сбор взаимодействует с другими налогами на покупку и расходами, связанными с приобретением недвижимости в Алгарве. Любой, кто до конца года рассматривает возможность покупки вилл в Алгарве на побережье Лагоса, фактически принимает решение, к которому этот пакет мер незаметно подталкивает: сделать ставку на объект с устойчивой ценностью, а не руководствоваться исключительно ценой. Если вы обдумываете покупку на западном побережье, мы будем рады подробно обсудить с вами рынок и поделиться тем, что мы наблюдаем на месте.