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Découvrez comment le nouvel IMT fixe de 7,5 % influence les acheteurs de biens immobiliers en Algarve occidental en 2026.

By LiveAlgarve on 3rd July 2026 - 4 m. reading time

Le programme immobilier « Construir Portugal », autorisé par la loi n° 9-A/2026 et publié au Diário da República le 6 mars 2026, a redéfini d’un seul coup législatif les calculs auxquels doit se soumettre un acheteur non-résident d’un logement portugais lors de la signature de l’acte de vente. Dès l’entrée en vigueur des modifications apportées à l’IMT, les règles relatives à l’impôt sur les mutations immobilières résidentielles pour les non-résidents ont cessé de suivre un barème progressif pour adopter un taux forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat, quelle que soit la position du bien sur la courbe des valeurs. Pour Lagos et l’Algarve occidentale au sens large, où le segment haut de gamme, compris entre environ huit cent mille et trois millions d’euros, donne le ton du marché, les implications de cette uniformisation sont plus intéressantes que ne le laisse supposer le titre à lui seul.

Sous l’ancien système, un non-résident achetant une résidence secondaire passait par une série de tranches progressives, le taux marginal augmentant en fonction de la valeur du bien pour atteindre 8 % sur la tranche supérieure à environ 640 000 euros. Le taux mixte effectif était inférieur au taux marginal maximal, ce qui signifiait qu’un acheteur déboursant environ 900 000 euros se retrouvait avec un taux proche de 6,5 % du prix d’achat une fois les calculs effectués. Le nouveau taux forfaitaire de 7,5 % apparaît comme une hausse significative pour la tranche inférieure de prix et un changement discrètement modeste pour la tranche supérieure, et cette asymétrie est la première pièce du puzzle qu’il convient de garder à l’esprit.

Comment le taux forfaitaire redéfinit le calcul pour les acheteurs à Lagos

Dans l’Algarve occidentale en particulier, le taux forfaitaire s’applique à un marché dont le centre de gravité se situe déjà bien au-dessus de l’ancien seuil de rupture des tranches. Un acheteur qui opte pour une villa côtière dans le corridor s’étendant de Meia Praia à Espiche en passant par Boavista, ou pour une maison accessible à pied dans le centre historique de Lagos, paie depuis plusieurs années déjà un montant proche du plafond de l’ancienne échelle progressive au moment de la signature de l’acte de vente. Pour cet acheteur, le passage à un taux unique de 7,5 % s’apparente davantage à une clarification qu’à un choc, car le coût réel d’un bien immobilier d’un million et demi d’euros reste globalement similaire à ce que produisait l’ancienne structure. Le changement ne devient plus marquant qu’à la tranche inférieure du segment haut de gamme, où les logements situés autour de six à huit cent mille euros sont désormais soumis au même taux forfaitaire que ceux dont le prix est trois fois plus élevé.

Cet aplatissement de la courbe fait pencher la balance en faveur du haut de gamme plutôt que de l’en éloigner. Un non-résident qui hésite à passer d’un million et demi d’euros à deux millions le fait désormais en sachant que le coût de l’IMT augmente proportionnellement au prix plutôt qu’à un taux marginal croissant. L’intérêt stratégique d’une maison mieux située, dans une rue plus prestigieuse, et présentant un aspect véritablement durable, n’est plus pénalisé par une taxe de mutation croissante, et ce changement subtil dans la pente de la charge fiscale est susceptible de renforcer la dispersion qui s’élargit déjà entre les adresses véritablement prestigieuses et celles qui sont simplement bonnes le long de la côte de Lagos.

Le remboursement après 24 mois de résidence et l’acheteur auquel il s’adresse

Le taux forfaitaire ne constitue pas l’intégralité du dispositif, et le choix conceptuel le plus révélateur réside dans le mécanisme de remboursement qui l’accompagne. Un acquéreur qui s’acquitte des 7,5 % lors de la signature de l’acte de vente et qui devient ensuite résident fiscal portugais dans les vingt-quatre mois suivant l’acquisition peut demander à l’Autoridade Tributária e Aduaneira l’annulation de la différence entre le taux forfaitaire et l’IMT qui aurait été due selon les tranches progressives ordinaires applicables à un acquéreur résident.

Le taux forfaitaire fonctionne donc comme un acompte en vue d’une résidence future plutôt que comme un prélèvement définitif pour les acheteurs qui envisagent réellement de s’installer, et la seule catégorie qui continue de supporter définitivement l’intégralité des 7,5 % est celle des non-résidents qui achètent et continuent de vivre ailleurs à moyen terme. Pour une ville qui se rééquilibre discrètement en faveur des résidents à l’année et des acheteurs d’Europe du Nord s’installant pour le long terme, le mécanisme de remboursement aligne l’incitation fiscale sur la tendance de la demande déjà en cours.

Où se situe le Portugal par rapport à l’Italie, la Grèce et l’Espagne

Le cadre concurrentiel est le moins pris en compte dans les commentaires quotidiens, alors qu’il revêt une importance capitale pour les dix-huit prochains mois. L’Italie a relevé son impôt forfaitaire pour les résidents fortunés nouvellement arrivés à trois cent mille euros pour les arrivants à compter de janvier 2026, un seuil suffisamment élevé pour créer une réelle distance entre Milan et la décision équivalente prise à Lagos. La Grèce a maintenu inchangé depuis plusieurs années son régime forfaitaire de cent mille euros pour les nouveaux arrivants fortunés, tandis que l’Espagne a conservé intact le « régime Beckham » à 24 % sur les revenus du travail jusqu’à six cent mille euros sur une période de six ans. Le Portugal utilise désormais les droits de mutation immobilière, plutôt que l’impôt sur le revenu des personnes physiques, comme levier pour orienter le comportement des acheteurs étrangers, et le taux forfaitaire de 7,5 % assorti d’un mécanisme de remboursement lié à la résidence constitue un instrument plus précis que celui utilisé par toute autre juridiction comparable dans le domaine immobilier.

Le Portugal reste toutefois en retrait en matière d’impôt sur le revenu des personnes physiques : la suppression de l’ancien régime de résidence non habituelle prive le pays d’une réponse directe aux solutions italiennes et grecques concernant les revenus de source étrangère. En revanche, il gagne du terrain sur le coût d’entrée sur le marché immobilier pour les acheteurs qui deviendront résidents, car le mécanisme de remboursement rend l’impôt sur les mutations effectif applicable à un achat lié à une installation nettement plus léger que ne le laisse supposer le chiffre nominal. Pour l’Algarve occidentale, dont l’attrait repose sur le climat, le littoral, la vie urbaine accessible à pied et les réalités pratiques d’une résidence à l’année plutôt que sur le seul arbitrage fiscal, le régime forfaitaire de l’IMT est davantage un allié qu’un ennemi.

Ce que cela signifie pour le cycle d’achat dans l’Algarve occidentale à l’horizon 2027

Si l’on examine les douze derniers mois et que l’on se projette jusqu’en 2027, l’interprétation la plus plausible est que ce régime consolide la demande sur le segment véritablement haut de gamme du marché de Lagos, tout en exerçant une pression plus modérée sur le segment de gamme inférieure. L’acheteur non-résident du segment inférieur paie désormais un taux forfaitaire de 7,5 % sur une transaction qui, sous l’ancien système progressif, était soumise à un taux effectif plus modéré ; cette légère hausse aura tendance à favoriser les acheteurs sûrs de leur décision plutôt que les personnes hésitantes à la recherche d’une résidence secondaire, qui se demandent encore s’il faut ou non se lancer. Dans le segment haut de gamme, où le taux effectif ne varie pratiquement pas, ce dispositif élimine un obstacle à la décision de passer à un bien de catégorie supérieure plutôt que de se contenter d’un bien de même catégorie. Si l’on se réfère à la série de données sur les transactions résidentielles de la Banque du Portugal, l’ouest de l’Algarve a été l’une des régions les plus dynamiques du pays en termes de volume, et ce dispositif est plus susceptible de prolonger cette tendance que de l’interrompre.

Pour les acheteurs qui envisagent un achat au cours du trimestre actuel, le message est clair. Le taux nominal est désormais stable, le mécanisme de remboursement est réel mais subordonné à un emménagement effectif dans le logement dans un délai de vingt-quatre mois, et le segment le plus favorisé par ce dispositif est celui des acheteurs prévoyant une détention à long terme dans un emplacement véritablement de premier choix, plutôt que celui des investisseurs passifs dans une résidence secondaire. Il convient d’étudier attentivement à l’avance les détails de l’interaction entre cette taxe et les autres taxes et frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Algarve. Toute personne envisageant l’achat d’une villa en Algarve le long de la côte de Lagos d’ici la fin de l’année prend en réalité la décision vers laquelle ce dispositif incite discrètement, à savoir s’engager dans un bien présentant une valeur durable plutôt que de se focaliser uniquement sur le prix. Si vous envisagez un achat le long de la côte ouest, nous serons ravis de vous présenter le marché et de partager avec vous ce que nous observons sur le terrain.