O blog

Quem procura casa em Lagos e no Algarve Ocidental depara-se cedo com uma escolha. Pode comprar uma casa recém-concluída ou em planta num novo empreendimento, ou optar por um imóvel usado que já tenha sido habitado. A decisão influencia o preço, as despesas correntes, o prazo até à mudança e o tipo de imóvel disponível. Este artigo compara as duas opções no Algarve Ocidental em 2026, desde a Meia Praia e a Praia da Luz até Burgau, Salema e às zonas mais tranquilas em direção a Vila do Bispo e Sagres.

O lugar da construção nova no mercado do Algarve Ocidental

Os novos empreendimentos representam a menor parcela da oferta local, e essa escassez pesa nos preços. Os terrenos edificáveis no litoral são limitados, o licenciamento urbanístico é cauteloso e a maioria dos empreendimentos concluídos é de pequena dimensão. Por isso, os apartamentos e as moradias novos tendem a vender-se rapidamente, muitas vezes antes de a última unidade estar concluída. Em Lagos, a oferta mais recente concentra-se perto da Meia Praia e nas zonas periféricas da cidade, onde já existem acessos e infraestruturas. Nas povoações mais pequenas, chegam poucos imóveis novos ao mercado.

A vantagem de uma casa nova é prática. As plantas correspondem aos hábitos de vida atuais, o isolamento e os sistemas cumprem as normas em vigor e a garantia do promotor abrange os primeiros anos. Em contrapartida, entre os imóveis à venda no Algarve, a oferta de construção nova é reduzida e os preços são superiores aos de imóveis usados comparáveis na mesma zona.

O que oferece uma casa usada face a um novo empreendimento

O mercado de usados oferece mais variedade. Os imóveis nos bairros consolidados de Lagos, as moradias nas zonas altas da Praia da Luz e as casas antigas de Burgau e Salema chegam ao mercado com mais frequência do que as unidades em novos empreendimentos. Isso dá ao comprador mais escolha quanto à localização, à vista e ao jardim. Ao mesmo preço, uma casa antiga tende também a ter um terreno maior, pois o solo era mais barato quando foi construída.

Os compromissos são igualmente claros. Muitos imóveis usados têm cozinhas desatualizadas, instalações elétricas antigas e um isolamento menos eficaz. O custo de os adaptar aos padrões atuais subiu significativamente desde 2021. Comprar uma casa usada exige avaliar a estrutura do imóvel para além da sua apresentação e prever um orçamento realista para as obras que uma casa nova dispensaria.

Comparação dos custos de aquisição

Os impostos sobre a transação aplicam-se da mesma forma nos dois casos. Em Portugal, o IMT segue uma tabela progressiva que depende da utilização prevista para o imóvel, e não do local de residência do comprador. Na habitação própria e permanente, há isenção até cerca de 106 346 euros, seguindo-se escalões de 2 %, 5 %, 7 % e 8 %. Num intervalo intermédio alargado até cerca de 1 150 853 euros, aplica-se uma taxa única de 6 %. Acima desse valor, a taxa atinge 7,5 %. Os limites dos escalões subiram cerca de 2 % em 2026. As tabelas completas estão disponíveis no Portal das Finanças.

Uma casa de férias ou habitação secundária é tributada desde o primeiro euro, com uma taxa próxima de 1 % no escalão mais baixo. Acresce o Imposto do Selo de 0,8 %. Contando com a assessoria jurídica, o registo e a inspeção técnica, a maioria dos compradores deverá reservar cerca de 7 % a 10 % acima do preço de compra, seja para um imóvel novo ou usado. A compra é independente do estatuto de residência. As autorizações de residência são tratadas separadamente pela AIMA.

Quanto tempo demora até à mudança

O prazo é outra diferença prática. A compra de uma casa usada pronta a habitar pode ficar concluída em cerca de dois meses após o acordo sobre as condições. Quem precisa de se instalar antes do verão pode assim planear a mudança com base numa data concreta. A compra em planta pode implicar uma espera de um ano ou mais, pagamentos faseados ao longo da construção e uma data de conclusão sujeita a atrasos.

Este calendário convém a alguns compradores e é um inconveniente para outros. Quem planeia a reforma ou procura uma segunda habitação costuma valorizar o pagamento faseado. Quem está a mudar-se agora tende a preferir uma casa que possa ocupar de imediato.

Energia, manutenção e custos de ter casa

As diferenças tornam-se mais visíveis nos anos seguintes à compra. Uma casa nova costuma ter uma boa classificação energética, que se tornou um fator visível nos preços ao longo desta costa, e despesas correntes reduzidas. Um apartamento novo integra também um condomínio. Como o seguro contra incêndio é obrigatório para apartamentos em condomínio, esse custo deve ser previsto desde o primeiro dia.

Uma casa usada pode oferecer o mesmo conforto que uma nova depois de renovada. O proprietário assume o custo e os incómodos das obras. O IMI anual situa-se aproximadamente entre 0,3 % e 0,45 % do valor patrimonial tributário em ambos os casos. Uma casa antiga com baixa classificação energética terá custos anuais mais elevados até ser melhorada. Quem compara imóveis à venda em Lagos deve consultar o certificado energético antes de ler a brochura.

Oferta, dimensão dos empreendimentos e margem de negociação

A variedade da oferta também influencia as negociações. Os imóveis em novos empreendimentos são geralmente vendidos a preços fixos, com pouca margem para negociar. A procura pelas melhores unidades pode ser tão forte que esperar raramente compensa. No mercado de usados, cada proprietário tem os seus próprios prazos, o que costuma dar mais margem para acordar um preço que reflita o estado da casa.

Segundo a nossa leitura do mercado local em 2026, os preços pedidos em Lagos situam-se entre cerca de 4 500 e 4 600 euros por metro quadrado. Os imóveis novos apresentam preços acima dessa média, enquanto os usados abrangem um intervalo de valores mais amplo. Saber qual dos dois segmentos se ajusta melhor aos seus planos ajuda a orientar a procura.

Escolher entre uma casa nova e uma antiga implica decidir como quer gastar o seu tempo e dinheiro depois de receber as chaves. A resposta varia consoante o projeto de cada comprador. A equipa da Live Algarve pode mostrar-lhe o que está disponível em cada zona do Algarve Ocidental, tendo em conta a utilização que pretende dar ao imóvel. Imagine o seu primeiro ano na casa e use essa ideia para decidir por onde começar a procura.