Вы только что нашли недвижимость в Лагосе — что дальше?

Нашли недвижимость своей мечты в Лагосе? Узнайте о полном процессе покупки — от бронирования и комплексной проверки до подписания договора купли-продажи и регистрации в Португалии.

By LiveAlgarve on 17th October 2025 - 4 m. reading time

Итак, вы нашли недвижимость в Лагосе, которая вам понравилась, и хотите ее купить. Что будет дальше?

Это может быть вилла с видом на море в Порту-де-Мош или квартира рядом с пристанью для яхт, но знание того, что произойдет после того, как вы скажете «это то, что нужно», может сэкономить время, деньги и нервы.

В этой статье мы расскажем вам о таком сценарии, основываясь на текущих процедурах и расходах на момент написания (октябрь 2025 года).

Обеспечьте себе бронирование (иногда!)

После того, как вы сделали предложение, которое продавец принял, первым шагом обычно является бронирование или соглашение о «резервировании», но это не всегда необходимо — иногда продавцы вполне довольны тем, что могут продолжить без этого.

• Цель: на короткий период (обычно 14–30 дней) недвижимость снимается с рынка, пока готовятся контракты и проводится должная проверка.
• Депозит: обычно 5000–10 000 евро, выплачиваемых на счет клиента риэлтора или адвокату продавца, в зависимости от договоренности.
• Возврат: возврат возможен только на согласованных условиях (например, в случае неудачной проверки права собственности).

Совет: убедитесь, что вы получили подписанную форму бронирования с указанием суммы, условий и срока.

«Мне нужен адвокат»

Неизбежный этап. Необходим квалифицированный местный адвокат (advogado). Даже если вы свободно владеете португальским языком, он вам понадобится для:

• Проверки права собственности и регистрации земельного участка (Conservatória do Registo Predial)
• Проверки лицензии на проживание (Licença de Utilização) и энергетического сертификата
• Подтверждения законности здания и отсутствия обременений или долгов
• Составления и проверки контрактов на португальском и английском языках

Если вы находитесь за границей, вы можете предоставить своему адвокату доверенность (Procuração) на подписание от вашего имени.

Сборы обычно составляют от 1 до 1,5 % от покупной цены, в зависимости от сложности. Обычно при сделках с недвижимостью стоимостью более 500 000 евро адвокаты работают по фиксированной ставке, а не по проценту от покупной цены.

Проведение комплексной проверки

Ваш адвокат и агент по недвижимости соберут все необходимые документы до подписания любого договора:

• Caderneta Predial (налоговый документ) – подтверждает право собственности, детали участка, налоговую стоимость
• Certidão do Registo Predial – выписка из реестра недвижимости
• Сертификат энергоэффективности — обязателен для продажи
• Licença de Utilização / Разрешение на строительство — подтверждает законность использования здания
• Планы и границы — проверяются по данным Земельного реестра и Câmara Municipal

На этом этапе проверяется, что недвижимость является полностью законной и не обременена залогами — это особенно важно в прибрежных или сельских районах вокруг Лагоса, где правила зонирования (POOC / RAN / REN) могут ограничивать использование.

Подписание предварительного договора купли-продажи (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV)

Это обязательный договор купли-продажи, который подписывается после завершения всех проверок.

• Депозит: обычно 10 % от согласованной цены (может быть выше в случае сделок с недвижимостью на стадии строительства).
• Что он определяет: цену продажи, дату завершения, включенное оборудование/оснащение и любые условные положения (финансирование, разрешения и т. д.).
• Юридические последствия: если покупатель отказывается от сделки без уважительной причины, залог удерживается; если отказывается продавец, он должен вернуть двойную сумму залога.

На этом этапе обе стороны связаны договорными обязательствами, и ваш адвокат регистрирует предварительный интерес к продаже в земельном реестре для защиты.

Получите свой португальский налоговый номер (NIF)

Каждый покупатель должен получить Número de Identificação Fiscal (NIF), если вы читаете это, возможно, у вас уже есть такой номер.

• Ваш адвокат может получить его за несколько дней в Autoridade Tributária (налоговой инспекции).
• Он необходим для заключения договоров, оплаты коммунальных услуг и уплаты налогов.
• Нерезидентам также понадобится налоговый представитель (им может быть ваш адвокат или бухгалтер).

Подготовьте средства и окончательные налоговые платежи

Перед завершением сделки убедитесь, что ваши средства находятся в Португалии и готовы к переводу. Этот шаг и его сроки особенно важны, особенно когда вы конвертируете валюту в евро (€). Выгодный обменный курс может сэкономить вам десятки тысяч евро при сделке с недвижимостью.

Полную информацию о налогах вы найдете на нашей специальной странице Налоги на недвижимость в Португалии.

Подпишите окончательный договор купли-продажи (Escritura de Compra e Venda)

Окончательный договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса или должностного лица Casa Pronta.

• Средства переводятся (обычно посредством португальского банковского чека или эскроу).
• Вы получаете ключи и официальный титул.
• Затем договор регистрируется в Conservatória do Registo Predial для официального оформления вашего права собственности.

В течение нескольких недель вы получите подтверждение регистрации — ваш окончательный, юридически действительный документ о праве собственности.

Итоговое «Что дальше?»

После завершения сделки ваш юрист или агент по недвижимости может помочь с:

• Переводом коммунальных услуг (вода, электричество, газ, широкополосный интернет)
• Регистрацией местного налога на недвижимость (IMI) — уплачивается ежегодно, обычно составляет 0,3–0,45 % от стоимости имущества
• Страхованием и оформлением кондоминиума (если применимо)
• Дополнительная налоговая регистрация, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду (лицензия AL или долгосрочная аренда)

Если вы сдаете недвижимость в краткосрочную аренду, убедитесь, что в вашей зоне в Лагосе по-прежнему разрешена регистрация Alojamento Local (AL) — Câmara Municipal de Lagos периодически обновляет список утвержденных зон.

Примечание о финансировании, ремонте или стратегии аренды

При местном финансировании португальские банки обычно предоставляют нерезидентам кредиты до 70 % от рыночной стоимости недвижимости. Если вам меньше 35 лет, существуют программы с освобождением от IMT для небольших объектов недвижимости и увеличенными вариантами LTV.

Если вы планируете ремонт, убедитесь, что о работах уведомлена Câmara (простое уведомление или запрос лицензии).

Если вы сдаете недвижимость в аренду, заранее решите, будет ли это краткосрочная (с лицензией AL) или долгосрочная аренда; налоговая реформа 2026 года может вознаградить умеренную долгосрочную аренду более низкими ставками IRS.

Заключение

Покупка дома в Лагосе остается простой, если вы понимаете процесс, но юридические процедуры в Португалии отличаются от тех, что действуют в Великобритании, Северной Европе или США.

С четкой должной осмотрительностью, правильной юридической поддержкой и авторитетным агентством недвижимости (нами!) вы можете пройти путь от «предложение принято» до «ключи в руках» всего за 6–10 недель.

Если вы только что нашли свою идеальную недвижимость, наша команда может сопровождать вас на каждом следующем этапе, от бронирования до регистрации, гарантируя, что ваша покупка будет полностью соответствующей, прозрачной и без стресса.