Sie haben gerade eine Immobilie in Lagos gefunden – und nun?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie in Lagos gefunden? Informieren Sie sich über den gesamten Kaufprozess – von der Reservierung und Due Diligence bis zur Unterzeichnung der Urkunde und Registrierung in Portugal.

By LiveAlgarve on 17th October 2025 - 4 m. reading time

Sie haben also eine Immobilie in Lagos gefunden, die Ihnen gefällt und die Sie kaufen möchten. Wie geht es nun weiter?

Es könnte sich um eine Villa mit Meerblick in Porto de Mós oder um eine Wohnung in der Nähe des Yachthafens handeln, aber wenn Sie wissen, was nachdem Sie „Das ist es!“ gesagt haben, passiert, können Sie Zeit, Geld und Stress sparen.

Dieser Beitrag führt Sie durch dieses Szenario, basierend auf den aktuellen Verfahren und Kosten zum Zeitpunkt der Erstellung (Oktober 2025).

Sichern Sie sich eine Reservierung (manchmal!)

Sobald Sie ein Angebot gemacht haben, das der Verkäufer akzeptiert, ist der erste Schritt in der Regel eine Reservierungs- oder „Holding”-Vereinbarung, die jedoch nicht immer notwendig ist – gelegentlich sind Verkäufer auch ohne diese Vereinbarung bereit, fortzufahren.

• Zweck: Die Immobilie wird für einen kurzen Zeitraum (in der Regel 14–30 Tage) vom Markt genommen, während Verträge und Due-Diligence-Prüfungen vorbereitet werden.
• Anzahlung: in der Regel 5.000 bis 10.000 Euro, die je nach Vereinbarung auf das Kundenkonto des Immobilienmaklers oder an den Anwalt des Verkäufers gezahlt wird.
• Rückerstattung: nur unter vereinbarten Bedingungen rückerstattungsfähig (z. B. wenn die Überprüfung des Eigentumsrechts fehlschlägt).

Tipp: Vergewissern Sie sich, dass Sie ein unterschriebenes Reservierungsformular erhalten, in dem der Betrag, die Bedingungen und die Frist angegeben sind.

„Ich brauche einen Anwalt”

Die unvermeidliche Phase. Ein qualifizierter Anwalt vor Ort (advogado) ist unerlässlich. Selbst wenn Sie fließend Portugiesisch sprechen, benötigen Sie einen Anwalt für folgende Aufgaben:

• Überprüfung des Eigentums und der Grundbucheintragung (Conservatória do Registo Predial)
• Überprüfung der Wohnberechtigung (Licença de Utilização) und des Energieausweises
• Bestätigung der Rechtmäßigkeit des Gebäudes und der Abwesenheit von Belastungen oder Schulden
• Entwurf und Überprüfung von Verträgen in portugiesischer und englischer Sprache

Wenn Sie sich im Ausland befinden, können Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht (Procuração) erteilen, um in Ihrem Namen zu unterschreiben.

Die Gebühren liegen in der Regel zwischen 1 und 1,5 % des Kaufpreises, je nach Komplexität. Bei Immobilien, deren Wert 500.000 € übersteigt, arbeiten Anwälte in der Regel mit einem festen Honorar statt mit einem Prozentsatz des Kaufpreises.

Durchführung einer Due Diligence

Ihr Anwalt und Ihr Immobilienmakler werden vor der Unterzeichnung eines Vertrags die wichtigsten Dokumente zusammenstellen:

• Caderneta Predial (Steuerdokument) – bestätigt das Eigentumsrecht, Details zum Grundstück und den Steuerwert
• Certidão do Registo Predial – Auszug aus dem Grundbuch
• Energieausweis – für den Verkauf obligatorisch
• Licença de Utilização / Baugenehmigung – bestätigt die rechtmäßige Nutzung des Gebäudes
• Pläne und Grundstücksgrenzen – werden mit den Einträgen im Grundbuch und in den Unterlagen der Câmara Municipal abgeglichen

In dieser Phase wird sichergestellt, dass die Immobilie vollständig legal und frei von Pfandrechten ist – dies ist besonders wichtig in Küsten- oder ländlichen Gebieten um Lagos, wo die Nutzung durch Bebauungsvorschriften (POOC / RAN / REN) eingeschränkt sein kann.

Unterzeichnung des Vorvertrags (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV)

Dies ist der verbindliche Kaufvertrag, der nach Abschluss aller Prüfungen unterzeichnet wird.

• Anzahlung: in der Regel 10 % des vereinbarten Preises (kann bei Off-Plan-Geschäften höher sein).
• Was darin festgelegt wird: Verkaufspreis, Fertigstellungstermin, enthaltene Einrichtungsgegenstände und alle bedingten Klauseln (Finanzierung, Genehmigungen usw.).
• Rechtswirkung: Wenn der Käufer ohne Grund zurücktritt, verfällt die Anzahlung; wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er die doppelte Anzahlung zurückerstatten.

Zu diesem Zeitpunkt sind beide Seiten vertraglich gebunden, und Ihr Anwalt meldet zum Schutz ein Vorverkaufsinteresse beim Grundbuchamt an.

Beantragen Sie Ihre portugiesische Steuernummer (NIF)

Jeder Käufer muss eine Número de Identificação Fiscal (NIF) beantragen. Wenn Sie dies lesen, haben Sie möglicherweise bereits eine.

• Ihr Anwalt kann diese innerhalb weniger Tage bei der Autoridade Tributária (Finanzamt) beantragen.
• Sie wird für Verträge, Versorgungsleistungen und Steuerzahlungen benötigt.
• Nichtansässige benötigen außerdem einen Steuervertreter (dies kann Ihr Anwalt oder Steuerberater sein).

Bereiten Sie die Mittel und die endgültigen Steuerzahlungen vor

Stellen Sie vor dem Abschluss sicher, dass Ihre Mittel in Portugal sind und für die Überweisung bereitstehen. Dieser Schritt und sein Zeitpunkt sind besonders wichtig, insbesondere wenn Sie Währungen in Euro (€) umtauschen. Ein günstiger Wechselkurs kann Ihnen bei einer Immobilientransaktion Zehntausende einsparen.

Eine vollständige Aufschlüsselung der Steuern finden Sie auf unserer speziellen Seite Grundsteuern in Portugal.

Unterzeichnen Sie die endgültige Urkunde (Escritura de Compra e Venda)

Die endgültige Kaufurkunde wird vor einem Notar oder einem Beamten der Casa Pronta unterzeichnet.

• Die Gelder werden überwiesen (in der Regel per portugiesischem Bankscheck oder Treuhandkonto).
• Sie erhalten die Schlüssel und den offiziellen Eigentumsnachweis.
• Die Urkunde wird dann bei der Conservatória do Registo Predial registriert, um Ihr Eigentumsrecht zu formalisieren.

Innerhalb weniger Wochen erhalten Sie einen Nachweis über die Registrierung – Ihre endgültige, rechtsgültige Eigentumsurkunde.

Das Finale „Was nun?”

Nach Abschluss des Kaufs kann Ihnen Ihr Anwalt oder Immobilienmakler bei folgenden Punkten helfen:

• Übertragung der Versorgungsleistungen (Wasser, Strom, Gas, Breitband)
• Registrierung der lokalen Grundsteuer (IMI) – wird jährlich gezahlt, in der Regel 0,3–0,45 % des Vermögenswerts
• Versicherung und Einrichtung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (falls zutreffend)
• Optionale steuerliche Registrierung, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten (AL-Lizenz oder langfristiger Mietvertrag)

Wenn Sie kurzfristig vermieten möchten, vergewissern Sie sich, dass Ihre Zone in Lagos noch Alojamento Local (AL)-Registrierungen zulässt – die Câmara Municipal de Lagos aktualisiert regelmäßig die zugelassenen Zonen.

Ein Hinweis zur Finanzierung, Renovierung oder Vermietungsstrategie

Bei einer lokalen Finanzierung gewähren portugiesische Banken Nichtansässigen in der Regel einen Kredit von bis zu 70 % des LTV. Wenn Sie unter 35 Jahre alt sind, gibt es Programme mit IMT-Befreiungen für kleinere Immobilien und erhöhten LTV-Optionen.

Wenn Sie eine Renovierung planen, stellen Sie sicher, dass die Arbeiten der Câmara gemeldet werden (einfache Mitteilung oder Lizenzantrag).

Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, entscheiden Sie frühzeitig, ob es sich um eine kurzfristige (AL-lizenzierte) oder langfristige Vermietung handelt; die Steuerreformen von 2026 könnten moderate Langzeitmieten mit niedrigeren IRS-Sätzen belohnen.

Fazit

Der Kauf eines Hauses in Lagos ist unkompliziert, wenn man den Ablauf versteht, aber die rechtlichen Schritte in Portugal unterscheiden sich von denen in Großbritannien, Nordeuropa oder den USA.

Mit einer klaren Due Diligence, der richtigen rechtlichen Unterstützung und einer seriösen Immobilienagentur (uns!) können Sie in nur 6 bis 10 Wochen vom „Angebot angenommen” zum „Schlüssel in der Hand” gelangen.

Wenn Sie gerade Ihre ideale Immobilie gefunden haben, kann unser Team Sie durch jeden weiteren Schritt begleiten, von der Reservierung bis zur Registrierung, und sicherstellen, dass Ihr Kauf vollständig konform, transparent und stressfrei ist.