Vous venez de trouver un bien immobilier à Lagos. Et maintenant ?

Vous avez trouvé la propriété de vos rêves à Lagos ? Découvrez toutes les étapes du processus d'achat, de la réservation à la signature de l'acte notarié et à l'enregistrement au Portugal, en passant par la vérification préalable.

By LiveAlgarve on 17th October 2025 - 4 m. reading time

Vous avez donc trouvé une propriété à Lagos qui vous plaît et que vous souhaitez acheter. Que se passe-t-il ensuite ?

Il peut s'agir d'une villa avec vue sur la mer à Porto de Mós ou d'un appartement près de la marina, mais savoir ce qui se passe après avoir dit « c'est celle-là » peut vous faire gagner du temps, de l'argent et vous éviter du stress.

Cet article vous guide à travers ce scénario, en se basant sur les procédures et les coûts actuels au moment de la rédaction (octobre 2025).

Obtenir une réservation (parfois !)

Une fois que vous avez fait une offre que le vendeur accepte, la première étape consiste généralement à conclure un accord de réservation ou de « mise en attente », mais cela n'est pas toujours nécessaire. Parfois, les vendeurs sont tout à fait disposés à poursuivre la transaction sans cet accord.

• Objectif : retirer le bien du marché pendant une courte période (généralement 14 à 30 jours) pendant que les contrats et les vérifications préalables sont préparés.
• Acompte : généralement entre 5 000 et 10 000 €, versé sur le compte client de l'agent immobilier ou à l'avocat du vendeur, selon les modalités convenues.
• Remboursabilité : remboursable uniquement selon les conditions convenues (par exemple, si la vérification du titre de propriété échoue).

Conseil : assurez-vous de recevoir un formulaire de réservation signé indiquant le montant, les conditions et la date limite.

« J'ai besoin d'un avocat »

Une étape inévitable. Il est essentiel de faire appel à un avocat local qualifié (advogado). Même si vous parlez couramment le portugais, vous en aurez besoin pour :

• Vérifier le titre de propriété et l'enregistrement foncier (Conservatória do Registo Predial)
• Vérifier le permis d'habitation (Licença de Utilização) et le certificat énergétique
• Confirmer la légalité du bâtiment et l'absence de charges ou de dettes
• Rédiger et réviser les contrats en portugais et en anglais

Si vous êtes à l'étranger, vous pouvez donner à votre avocat une procuration (Procuração) pour signer en votre nom.

Les honoraires varient généralement entre 1 et 1,5 % du prix d'achat, en fonction de la complexité. Habituellement, pour les propriétés dépassant 500 000 €, les avocats travaillent sur la base d'honoraires fixes plutôt que d'un pourcentage du prix d'achat.

Effectuer une vérification préalable

Votre avocat et votre agent immobilier rassembleront les documents essentiels avant la signature de tout contrat :

• Caderneta Predial (document fiscal) – confirme la propriété, les détails du terrain, la valeur fiscale
• Certidão do Registo Predial – extrait du registre foncier
• Certificat de performance énergétique – obligatoire pour la vente
• Licença de Utilização / Permis de construire – confirme l'utilisation légale du bâtiment
• Plans et limites – vérifiés par rapport aux registres du cadastre et de la Câmara Municipal
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Cette étape permet de s'assurer que le bien immobilier est entièrement légal et libre de toute charge, ce qui est particulièrement important dans les zones côtières ou rurales autour de Lagos, où les règles de zonage (POOC / RAN / REN) peuvent en restreindre l'utilisation.

Signature du contrat de promesse de vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV)

Il s'agit du contrat de vente contraignant signé une fois toutes les vérifications effectuées.

• Acompte : généralement 10 % du prix convenu (peut être plus élevé dans le cas de ventes sur plan).
• Ce qu'il définit : le prix de vente, la date d'achèvement, les équipements/aménagements inclus et toutes les clauses conditionnelles (financement, permis, etc.).
• Effet juridique : si l'acheteur se retire sans motif valable, l'acompte est perdu ; si le vendeur se retire, il doit rembourser le double de l'acompte.

À ce stade, les deux parties sont engagées contractuellement et votre avocat enregistre un intérêt de prévente auprès du registre foncier à des fins de protection.

Obtenez votre numéro d'identification fiscale portugais (NIF)

Tout acheteur doit obtenir un Número de Identificação Fiscal (NIF). Si vous lisez ceci, vous en avez peut-être déjà un.

• Votre avocat peut l'obtenir en quelques jours auprès de l'Autoridade Tributária (administration fiscale).
• Il est nécessaire pour les contrats, les services publics et le paiement des impôts.
• Les non-résidents auront également besoin d'un représentant fiscal (qui peut être votre avocat ou votre comptable).

Préparez les fonds et les paiements fiscaux finaux

Avant la finalisation, assurez-vous que vos fonds sont au Portugal et prêts à être transférés. Cette étape et son timing sont particulièrement importants, surtout lorsque vous convertissez des devises en euros (€). Un taux de change favorable peut vous faire économiser des dizaines de milliers d'euros dans une transaction immobilière.

Pour un aperçu complet des taxes, rendez-vous sur notre page dédiée aux taxes foncières au Portugal.

Signez l'acte final (Escritura de Compra e Venda)

L'acte final de vente est signé devant un notaire ou un fonctionnaire de la Casa Pronta.

• Les fonds sont transférés (généralement par chèque bancaire portugais ou par dépôt fiduciaire).
• Vous recevez les clés et le titre officiel.
• L'acte est ensuite enregistré auprès de la Conservatória do Registo Predial afin de formaliser votre propriété.

En quelques semaines, vous recevrez la preuve de l'enregistrement, à savoir votre titre de propriété définitif et légal.

La conclusion « Et maintenant ? »

Une fois la transaction terminée, votre avocat ou votre agent immobilier peut vous aider à :

• Transférer les services publics (eau, électricité, gaz, internet haut débit)
• Enregistrer la taxe foncière locale (IMI), payable annuellement, généralement entre 0,3 et 0,45 % de la valeur patrimoniale
• La mise en place d'une assurance et d'une copropriété (le cas échéant)
• L'enregistrement fiscal facultatif si vous prévoyez de louer le bien (licence AL ou bail à long terme)

Si vous louez à court terme, vérifiez que votre zone à Lagos autorise toujours les enregistrements Alojamento Local (AL) — la Câmara Municipal de Lagos met régulièrement à jour les zones approuvées.

Remarque sur le financement, la rénovation ou la stratégie de location

Si vous financez localement, les banques portugaises prêtent généralement jusqu'à 70 % de la valeur du bien pour les non-résidents. Si vous avez moins de 35 ans, il existe des programmes d'exonération de l'IMT pour les petites propriétés et des options de LTV plus élevées.

Si vous prévoyez de rénover, veillez à ce que les travaux soient notifiés à la Câmara (simple communication ou demande de licence).

Si vous louez le bien, décidez dès le début s'il s'agira d'une location à court terme (avec licence AL) ou à long terme ; les réformes fiscales de 2026 pourraient récompenser les loyers modérés à long terme par des taux d'imposition IRS plus bas.

Conclusion

L'achat d'une maison à Lagos reste simple lorsque l'on comprend le processus, mais les étapes juridiques au Portugal diffèrent de celles du Royaume-Uni, de l'Europe du Nord ou des États-Unis.

Avec une diligence raisonnable, un soutien juridique approprié et une agence immobilière réputée (nous !), vous pouvez passer de « l'offre acceptée » à « la remise des clés » en seulement 6 à 10 semaines.

Si vous venez de trouver la propriété idéale, notre équipe peut vous guider à chaque étape, de la réservation à l'enregistrement, en veillant à ce que votre achat soit entièrement conforme, transparent et sans stress.