Блог

Узнайте, как налоговый пакет Португалии 2026 года влияет на покупателей недвижимости в Западном Алгарве, аренду и НДС.

By LiveAlgarve on 22th May 2026 - 4 m. reading time

В марте 2026 года парламент Португалии одобрил масштабный пакет налоговых мер в сфере жилья, который правительство позиционирует как «фискальный шок» для рынка недвижимости. Для покупателей недвижимости в Западном Алгарве это имеет практические последствия, изменяя экономику строительства новых домов, сдачи их в долгосрочную аренду, а также владения недвижимостью в качестве нерезидента. Пакет действует до конца 2029 года, поэтому следующие тридцать месяцев станут периодом, в течение которого проявятся реальные последствия.

В этой статье рассказывается о том, что изменилось, каковы последствия для покупателей, действующих в Лагосе и более широком Западном Алгарве, и где пролегают ограничения.

Что на самом деле меняет этот пакет мер

В пакете доминируют две основные меры, обе связанные с ограничением арендной платы в размере 2 300 евро в месяц и ограничением стоимости недвижимости в размере 660 982 евро в случае НДС на строительство.

Первая мера — это снижение стандартной ставки налога на доходы физических лиц (IRS) для арендодателей жилья с 25% до 10%, если арендная плата по договору не превышает 2 300 евро в месяц. Снижение применяется как к новым, так и к существующим договорам.

Вторая мера — снижение НДС на договоры строительства и реконструкции со стандартных 23% до 6%. Пониженная ставка применяется в тех случаях, когда построенное жилье используется в качестве постоянного собственного жилья и его стоимость не превышает 660 982 евро, либо в тех случаях, когда жилье строится для сдачи в аренду по цене не более 2 300 евро в месяц.

Наряду с этими двумя мерами предусмотрено несколько вспомогательных мер. Освобождение от налога на прирост капитала при реинвестировании теперь распространяется на жилую недвижимость, сдаваемую в аренду в пределах установленного лимита в 2 300 евро. Лимит вычета IRS на расходы по аренде, оплачиваемые арендаторами, повышается до 900 евро в 2026 году и до 1 000 евро с 2027 года. Полный пакет опубликован в Законе 9-A/2026 от 6 марта 2026 года и является частью Налогового пакета для жилищного строительства, объявленного правительством ранее в этом году.

Порог в 660 982 евро и что за эту сумму можно купить в Западном Алгарве

Для покупателей в Западном Алгарве верхний предел в 660 982 евро является наиболее значимой цифрой в пакете. Он определяет, подпадает ли новое строительство под действие сниженной ставки НДС, и он достаточно высок, чтобы охватить значительную долю проектов нового строительства в Лагосе, Прайя-да-Луш, Бургау и прилегающих районах.

На практике 660 982 евро в настоящее время покрывают стоимость хорошо оборудованного нового дома с тремя или четырьмя спальнями и садом во многих городах и деревнях Западного Алгарве. Эта сумма не охватывает верхний сегмент прибрежного рынка Лагоса, где цены на современные виллы регулярно превышают 1,2 млн евро, но она охватывает значительную часть рынка новостроек, на которую и была направлена данная политика. Для покупателей, действующих в этом среднем сегменте, фактическая стоимость строительства снижается почти на 14% от стоимости объекта после применения сниженной ставки НДС.

Соответствует ли конкретный проект требованиям, зависит от структуры договора и документально подтвержденного использования недвижимости в качестве постоянного места жительства. Португальские налоговые органы четко указали, что льгота не имеет обратной силы и не предоставляется в тех случаях, когда недвижимость владеется исключительно в качестве второго дома нерезидента, который не выставляется на рынок долгосрочной аренды. Тщательная структуризация договора и качественная консультация по местному налогообложению определяют, будет ли объект недвижимости соответствовать критериям льготы.

Снижение налога IRS и экономика долгосрочной аренды

Снижение налога IRS с доходов от аренды с 25% до 10% существенно меняет расчеты для любого владельца, рассматривающего возможность долгосрочной аренды в Западном Алгарве. Для объекта недвижимости, приносящего 1 800 евро в месяц в виде долгосрочной аренды, доход после уплаты налогов по новой ставке составляет примерно 1 620 евро в месяц, против 1 350 евро по прежней ставке. За полный год аренды разница составляет порядка 3 240 евро в чистом доходе, без учета стандартных вычетов.

Последствия для стоимости недвижимости более неоднозначны и зависят от местного спроса на аренду. В Лагосе и Западном Алгарве спрос на долгосрочную аренду исторически отставал от доходности краткосрочной аренды на время отпуска. Новый режим IRS сам по себе этого не меняет, но он значительно сокращает разрыв между этими двумя вариантами для объектов недвижимости, стоимость аренды которых находится в диапазоне долгосрочной аренды, на который нацелена эта политика. Для покупателей, рассматривающих объект недвижимости, который может пойти в любом направлении, новая система делает долгосрочный вариант значительно более конкурентоспособным, чем это было в 2025 году.

Освобождение от налога на прирост капитала при реинвестировании — вторая часть этой картины. Владелец, который продает недвижимость и реинвестирует вырученные средства в жилую недвижимость для долгосрочной аренды в пределах потолка в 2 300 евро, может сделать это без начисления налога на прирост капитала, который в противном случае был бы применен, что является более полезным положением для давних владельцев, чем может показаться на первый взгляд.

Как сниженный НДС меняет расчет стоимости новостроек

Сниженный НДС в размере 6% на соответствующие строительные работы является наиболее непосредственно влияющим элементом пакета мер на стороне предложения рынка Западного Алгарве. Застройщики, возводящие жилье для постоянного собственного проживания стоимостью до 660 982 евро, и застройщики, возводящие жилье для долгосрочной аренды с максимальной месячной арендной платой в 2 300 евро, могут воспользоваться этой льготой. Результатом, вероятно, станет сдвиг в портфеле новых проектов в сторону домов, соответствующих этим порогам, особенно там, где застройщики обладают гибкостью в определении объема работ и ценообразовании.

Для покупателей, активных в Западном Алгарве в 2026 и 2027 годах, со временем это должно означать более широкий выбор объектов нового строительства в среднем ценовом сегменте и ощутимое ценовое преимущество на любую недвижимость, соответствующую критериям. Рынок еще не полностью отразил это в ценах, отчасти потому, что у застройщиков есть обязательства по проектам, которые были запланированы до введения этой меры.

Кто остается за пределами новой системы

Этот пакет мер не является универсальным. Несколько категорий покупателей и объектов недвижимости остаются за пределами его действия.

Недвижимость, приобретенная в качестве домов для отдыха нерезидентами и не выставленная на рынок долгосрочной аренды, не подпадает ни под снижение налога IRS, ни под снижение НДС. То же самое относится к объектам краткосрочной аренды для отдыха, не входящим в рамки долгосрочной аренды. Сниженный НДС на строительство не применяется, если стоимость жилья превышает 660 982 евро, даже на небольшую сумму, что является одной из причин, по которой покупателям, находящимся вблизи этого порога, рекомендуется тщательно анализировать проекты.

Снижение налога на доход от аренды (IRS) применяется только к арендной плате в размере 2 300 евро в месяц или ниже. Недвижимость, сдаваемая по цене выше этого уровня, продолжает подпадать под прежнюю систему.

Влияние на стоимость недвижимости

Совокупный эффект на стоимость недвижимости в Западном Алгарве не будет просто повышением цен. В течение следующих тридцати месяцев, вероятно, произойдут три вещи.

Доходность от долгосрочной аренды после уплаты налогов улучшится для объектов, стоимость которых соответствует установленным политикой порогам, что будет способствовать стабильному спросу и умеренной стабильности цен в этом сегменте. Новые объекты, спроектированные с учетом верхнего предела в 660 982 евро, станут более конкурентоспособными по сравнению с вторичным жильем и могут сократить разницу в цене между вторичным и новым жильем в среднем ценовом сегменте. Цены на виллы в прибрежных районах высокого ценового сегмента, которые полностью выходят за рамки данной политики, вряд ли будут напрямую затронуты какими-либо изменениями.

Для покупателей, мыслящих стратегически, эта политика представляет собой сдвиг в сторону объектов в среднем сегменте рынка. Лагос, Прайя-да-Луз, Бургау и прилегающие деревни располагают значительным объемом предложения в соответствующих ценовых диапазонах. Наш руководство по налогам и наше руководство по покупке вместе создают более полную картину, в рамках которой действуют новые меры.

Заключительное мнение

«Pacote Fiscal para Habitação 2026» является наиболее значительной корректировкой налоговой системы в отношении жилой недвижимости в Португалии за последние годы. Для покупателей в Западном Алгарве это делает ценовой диапазон среднего сегмента рынка существенно более привлекательным, как для инвестиций в новостройки, так и для долгосрочной аренды. Выгода достается покупателям, которые тщательно планируют свою покупку и четко соответствуют критериям. Покупатели в сегменте элитных прибрежных вилл, а также те, кто приобретает исключительно дома для отдыха нерезидентов, не подпадающие под долгосрочную структуру, не увидят практически никакого прямого эффекта.

Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в Лагосе или в Западном Алгарве в целом и хотели бы понять, как новая система применяется к вашей конкретной ситуации, пожалуйста, свяжитесь с нами сегодня в Live Algarve Realty.