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Découvrez comment le plan fiscal logement 2026 du Portugal affecte les acheteurs immobiliers du Western Algarve et les locations.

By LiveAlgarve on 22th May 2026 - 4 m. reading time

Le Parlement portugais a approuvé en mars 2026 un important paquet fiscal sur le logement, présenté par le gouvernement comme un « choc fiscal » pour le secteur immobilier. Pour les acheteurs immobiliers de l'Algarve occidental, cela a des conséquences concrètes, modifiant la rentabilité de la construction de logements neufs, de leur mise en location sur le marché à long terme et de la détention d'un bien immobilier en tant que non-résident. Ce paquet est en vigueur jusqu'à la fin de l'année 2029 ; les trente prochains mois seront donc la période au cours de laquelle ses effets réels se feront sentir.

Cet article présente les changements intervenus, leurs implications pour les acheteurs actifs à Lagos et dans l'ensemble de l'Algarve occidental, ainsi que les limites de ces mesures.

Ce que le dispositif change concrètement

Deux mesures phares dominent le dispositif, toutes deux liées à un plafond de loyer de 2 300 € par mois et à un plafond de valeur immobilière de 660 982 € dans le cas de la TVA sur la construction.

La première est la réduction du taux standard de l'IRS pour les propriétaires sur les loyers résidentiels, qui passe de 25 % à 10 %, lorsque le loyer prévu au contrat est égal ou inférieur à 2 300 € par mois. Cette réduction s'applique aussi bien aux nouveaux contrats qu'aux contrats existants.

La seconde mesure est la réduction de la TVA sur les contrats de construction et de réhabilitation, qui passe du taux standard de 23 % à 6 %. Ce taux réduit s'applique lorsque le logement ainsi obtenu est utilisé comme résidence principale et que sa valeur est inférieure ou égale à 660 982 €, ou bien lorsque le logement est construit pour être loué à un loyer inférieur ou égal à 2 300 € par mois.

Plusieurs mesures d'accompagnement viennent compléter ces deux mesures. L'exonération de l'impôt sur les plus-values en cas de réinvestissement s'étend désormais aux biens immobiliers résidentiels loués dans la limite du plafond de 2 300 €. Le plafond de déduction fiscale des frais de location payés par les locataires est porté à 900 € en 2026 et à 1 000 € à partir de 2027. L'ensemble des mesures est publié dans la loi 9-A/2026 du 6 mars 2026 et fait partie du Pacote Fiscal para Habitação annoncé par le gouvernement plus tôt dans l'année.

Le seuil de 660 982 € et ce qu’il permet d’acquérir dans l’Algarve occidentale

Pour les acheteurs de l’Algarve occidentale, le plafond de 660 982 € est le chiffre le plus important de ce paquet. Il détermine si une nouvelle construction peut bénéficier de la TVA réduite, et il est suffisamment élevé pour couvrir une part significative des projets de construction en cours à Lagos, Praia da Luz, Burgau et dans les environs.

Concrètement, 660 982 € couvrent actuellement une maison neuve bien équipée de trois ou quatre chambres avec jardin dans de nombreuses villes et villages de l’Algarve occidental. Ce montant ne couvre pas le segment haut de gamme du marché côtier de Lagos, où les villas contemporaines dépassent régulièrement 1,2 million d’euros, mais il couvre la partie substantielle du marché des constructions neuves, qui est précisément la cible visée par cette politique. Pour les acheteurs opérant dans cette fourchette intermédiaire, le coût de construction effectif diminue de près de 14 % de la valeur de la construction une fois que la TVA réduite s'applique.

L'éligibilité d'un projet spécifique dépend de la structure du contrat et de l'usage de résidence permanente documenté du bien immobilier. L'administration fiscale portugaise a clairement indiqué que l'allègement n'est pas rétroactif et n'est pas disponible lorsque le bien est détenu uniquement comme résidence secondaire de non-résident qui n'entre pas sur le marché de la location à long terme. Une structuration minutieuse du contrat et de bons conseils fiscaux locaux font la différence entre être éligible ou non.

La réduction de l'IRS et la rentabilité de la location à long terme

La réduction de l'IRS de 25 % à 10 % sur les revenus locatifs modifie considérablement les calculs pour tout propriétaire envisageant une location à long terme dans l'Algarve occidental.

Pour un bien générant 1 800 € par mois de loyer à long terme, le revenu après impôt au nouveau taux est d’environ 1 620 € par mois, contre 1 350 € au taux précédent. Sur une année complète de location, la différence est de l’ordre de 3 240 € de revenu net, avant de prendre en compte les déductions forfaitaires.

L’impact sur la valeur des biens immobiliers est plus subtil et dépend de la demande locative locale. À Lagos et dans l’Algarve occidentale, la demande de location à long terme a historiquement été inférieure aux rendements de la location de vacances à court terme. Le nouveau régime de l’IRS ne change pas cela en soi, mais il réduit de manière significative l’écart entre les deux options pour les biens dont le prix de location se situe dans la fourchette visée par la politique. Pour les acheteurs envisageant un bien pouvant s’orienter dans l’une ou l’autre direction, le nouveau cadre rend l’option de la location à long terme considérablement plus compétitive qu’elle ne l’était en 2025.

L'exonération de l'impôt sur les plus-values en cas de réinvestissement constitue le deuxième volet de ce dispositif. Un propriétaire qui vend et réinvestit le produit de la vente dans un bien immobilier résidentiel destiné à la location à long terme, dans la limite du plafond de 2 300 €, peut le faire sans déclencher l'imposition sur les plus-values qui s'appliquerait autrement, ce qui est une disposition plus utile pour les propriétaires de longue date qu'il n'y paraît à première vue.

Comment la TVA réduite redéfinit le calcul des constructions neuves

La TVA réduite à 6 % sur les constructions éligibles est l'élément du dispositif ayant l'impact le plus direct sur l'offre du marché de l'Algarve occidental. Les promoteurs qui construisent des logements permanents pour leur usage personnel en dessous du seuil de 660 982 € et ceux qui construisent des logements destinés à la location à long terme dans la limite d'un loyer mensuel de 2 300 € peuvent tous deux bénéficier de cet allègement. Il en résultera probablement une réorientation des projets de construction vers des logements respectant ces seuils, en particulier lorsque les promoteurs disposent d’une certaine flexibilité en matière de portée et de tarification.

Pour les acheteurs actifs dans l’Algarve occidental en 2026 et 2027, cela devrait se traduire à terme par un choix plus large de logements neufs sur le marché intermédiaire, ainsi qu’un avantage tarifaire mesurable sur tout bien immobilier éligible. Le marché n'a pas encore pleinement intégré cette évolution dans ses prix, en partie parce que les promoteurs ont des projets engagés antérieurs à la mesure.

Qui reste en dehors du nouveau cadre

Ce dispositif n'est pas universel. Plusieurs catégories d'acheteurs et de biens immobiliers restent en dehors de son champ d'application.

Les biens achetés en tant que résidences secondaires par des non-résidents et qui ne sont pas mis sur le marché de la location à long terme ne sont éligibles ni à la réduction de l'IRS sur les loyers ni à la TVA réduite. Il en va de même pour les biens destinés à la location de vacances à court terme hors du cadre de la location à long terme. La TVA réduite sur la construction ne s'applique pas lorsque la valeur du logement dépasse 660 982 €, même de peu, ce qui explique pourquoi il est conseillé aux acheteurs proches de ce seuil d'étudier attentivement leurs projets.

La réduction de loyer de l'IRS ne s'applique qu'aux loyers inférieurs ou égaux à 2 300 € par mois. Les biens loués au-delà de ce seuil restent soumis à l'ancien régime.

L'impact sur la valeur des biens immobiliers

L'effet cumulé sur la valeur des biens immobiliers dans l'Algarve occidental ne se traduira pas par une simple hausse. Trois scénarios sont susceptibles de se produire au cours des trente prochains mois.

Les rendements locatifs à long terme après impôts s'améliorent pour les biens dont le prix s'inscrit dans les limites fixées par la politique, ce qui soutient une demande stable et une légère fermeté des prix dans ce segment. Les programmes neufs conçus pour respecter le plafond de 660 982 € deviennent plus compétitifs par rapport au parc de revente et pourraient réduire la prime de la revente par rapport au neuf sur le marché intermédiaire. Les prix des villas côtières haut de gamme, qui ne sont pas du tout concernés par cette politique, ne devraient pas être directement affectés par ces changements.

Pour les acheteurs qui réfléchissent de manière stratégique, cette politique favorise les biens situés dans le segment intermédiaire du marché. Lagos, Praia da Luz, Burgau et les villages environnants disposent tous d’un parc immobilier significatif dans les fourchettes concernées. Notre guide fiscal et notre guide d’achat présentent ensemble le cadre complet dans lequel s’inscrivent ces nouvelles mesures.

Conclusion

Le Pacote Fiscal para Habitação 2026 constitue l’ajustement le plus significatif du cadre fiscal applicable à l’immobilier résidentiel portugais de ces dernières années.

Pour les acheteurs de l'Algarve occidental, cela rend la fourchette de prix du marché intermédiaire nettement plus attractive, tant pour un investissement dans une construction neuve que pour un bien destiné à la location à long terme. Les avantages reviennent aux acheteurs qui structurent soigneusement leur achat et répondent clairement aux critères. Les acheteurs dans le segment des villas côtières haut de gamme, ainsi que ceux qui acquièrent des résidences secondaires non résidentielles ne relevant pas du cadre à long terme, ne verront que peu d'effets directs.

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier à Lagos ou dans l'Algarve occidental au sens large et que vous souhaitez comprendre comment le nouveau cadre s'applique à votre situation spécifique, n'hésitez pas à nous contacter dès aujourd'hui chez Live Algarve Realty.