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Wer ein Haus an der Westalgarve kaufen möchte, konzentriert sich meist auf die Immobilie und denkt weniger darüber nach, wessen Name in der Kaufurkunde stehen soll. Die gewählte Eigentumsform beeinflusst jedoch die jährliche Steuerlast, die Möglichkeiten für Verkauf und Übertragung und die Frage, was nach dem Tod des Eigentümers mit der Immobilie geschieht. Die Optionen reichen vom Alleineigentum über Miteigentum bis zum Erwerb über eine portugiesische Gesellschaft. Die Entscheidung vor Unterzeichnung der Kaufurkunde, der escritura, ist deutlich günstiger als eine spätere Änderung. Die rechtliche und steuerliche Beratung übernehmen Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater. Dieser Leitfaden erklärt, wie die wichtigsten Eigentumsformen 2026 im Raum Lagos praktisch funktionieren.

Kauf im eigenen Namen

Am einfachsten ist der Kauf im Namen einer einzelnen Person. Diese Person unterschreibt und trägt die mit dem Eigentum verbundenen Pflichten. Das hält den Aufwand für Einzelkäufer und für Paare gering, die sich darauf geeinigt haben, dass nur einer von ihnen die Immobilie hält.

Diese Lösung hat zwei Nachteile. Für die zusätzliche kommunale Immobiliensteuer wird der gesamte steuerliche Wert der Immobilie einem Eigentümer zugerechnet. Außerdem bietet Alleineigentum bei der Nachlassplanung wenig Spielraum. Soll das Haus später an den Partner oder die Kinder übergehen, konzentrieren sich die steuerlichen und erbrechtlichen Folgen auf das Vermögen einer Person.

Kauf als Miteigentümer

Beim Miteigentum, in Portugal compropriedade genannt, stehen zwei oder mehr Personen in der Kaufurkunde. Jede hält einen ideellen Anteil, die sogenannte quota. Ehepaare, unverheiratete Paare und Familienangehörige wählen diese Form häufig. Die Anteile können unterschiedlich groß sein und werden beim Kauf in der Urkunde festgelegt.

Miteigentum kann die zusätzliche kommunale Immobiliensteuer, kurz AIMI, verringern. Jeder Eigentümer, der eine natürliche Person ist, hat einen Freibetrag. Bei einer höherwertigen Immobilie können zwei Eigentümer jeweils einen Teil des auf sie entfallenden Steuerwerts abdecken. Der Freibetrag beträgt 600.000 Euro pro Eigentümer. Ein Paar, das die gemeinsame Besteuerung wählt, kann insgesamt 1,2 Millionen Euro geltend machen. Portugiesische Steuerbehörde

Die Bedingungen für einen späteren Ausstieg sollten früh geregelt werden. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil verkaufen, den übrigen steht jedoch in der Regel ein Vorkaufsrecht zu. Kommt keine Einigung zustande, kann grundsätzlich jeder Miteigentümer die Teilung verlangen. Eine kurze schriftliche Vereinbarung darüber, was bei einem Ausstieg, einem Todesfall oder ausbleibenden Zahlungen geschieht, kann später Streit ersparen.

Kauf über eine portugiesische Gesellschaft

Manche Käufer erwerben die Immobilie über eine portugiesische Gesellschaft, meist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die sociedade por quotas oder Lda. heißt. Das Haus gehört dann zum Gesellschaftsvermögen. Ein späterer Wechsel der Kontrolle kann durch Übertragung der Gesellschaftsanteile erfolgen, ohne dass die Immobilie selbst verkauft wird. Das kann einen späteren Verkauf vereinfachen und sich für Käufer eignen, die ein Immobilienportfolio aufbauen oder ein Vermietungsunternehmen betreiben.

Damit sind Kosten und Pflichten verbunden. Die Gesellschaft muss einen Jahresabschluss erstellen, einen zugelassenen Buchhalter beauftragen und die vorgeschriebenen Erklärungen einreichen. Der Nullsteuersatz bei der Erwerbsteuer für natürliche Personen, die einen Hauptwohnsitz erwerben, steht der Gesellschaft ebenfalls nicht zu. Bei einem einzelnen Ferienhaus überwiegen die laufenden Kosten häufig den Nutzen. Die meisten Privatkäufer erwerben daher weiterhin im eigenen Namen. Ihr Berater kann diese Option anhand der geplanten Haltedauer beurteilen.

Warum der Kauf über eine Offshore-Gesellschaft an Bedeutung verloren hat

Früher war es üblich, Immobilien an der Algarve über Gesellschaften in Offshore-Gebieten mit niedriger Besteuerung zu halten. Anteile ließen sich diskret übertragen und bestimmte Steuern aufschieben. Portugal hat diese Gestaltung stark eingeschränkt. Sitzt die Gesellschaft in einem Gebiet auf der portugiesischen Steuerliste, gelten deutlich höhere Sätze.

• Beim Erwerb fällt eine pauschale Grunderwerbsteuer von 10 % anstelle der regulären progressiven Sätze an.
• Die jährliche kommunale Immobiliensteuer beträgt 7,5 % des Steuerwerts. Für städtische Wohnimmobilien liegt der reguläre Satz bei 0,3 % bis 0,45 %.
• Auch die zusätzliche kommunale Immobiliensteuer beträgt 7,5 %. Der Freibetrag für natürliche Personen entfällt.

Damit wird selbst ein bescheidenes Ferienhaus teuer im Unterhalt. Abgesehen von wenigen Spezialfällen wird diese Struktur heute gemieden. Wer eine solche Konstruktion erbt, prüft häufig mit fachlicher Beratung eine Umstrukturierung.

Nießbrauch und Volleigentum

Nach portugiesischem Recht lassen sich das Nutzungsrecht an einer Immobilie und der Eigentumstitel trennen. Der Nießbrauch, auf Portugiesisch usufruto, gibt einer Person das lebenslange Recht, das Haus zu bewohnen und daraus erzielte Einnahmen zu erhalten. Das bloße Eigentum, die nua propriedade, liegt bei einer anderen Person, häufig bei den Kindern. Beim Tod des Nießbrauchsberechtigten geht das bloße Eigentum automatisch in Volleigentum über.

Eltern nutzen diese Möglichkeit bisweilen, um die Immobilie an die nächste Generation zu übertragen und sich das Nutzungsrecht zu sichern. Das kann die spätere Übergabe vereinfachen. Ein zwischenzeitlicher Verkauf setzt jedoch die Zustimmung beider Seiten voraus. Ob sich diese Gestaltung eignet, hängt von Ihrer familiären Situation und der steuerlichen Behandlung in Ihrem Heimatland ab. Lassen Sie die Folgen vorab berechnen.

Pflichtteilsrecht und Testament

In Portugal sichern die Regeln zur Erbquote dem Ehepartner, den Kindern und in bestimmten Fällen den Eltern einen geschützten Teil des Nachlasses, unabhängig vom Inhalt des Testaments. Gilt portugiesisches Erbrecht, kann ein ausländischer Eigentümer das Haus daher nicht uneingeschränkt einer beliebigen Person hinterlassen. Die Verteilung des Nachlasses kann von seinen Vorstellungen abweichen.

Die seit 2015 anwendbare EU-Erbrechtsverordnung ermöglicht es vielen ausländischen Eigentümern, das Recht des Staates ihrer Staatsangehörigkeit für den gesamten Nachlass zu wählen. Die Wahl muss in einem wirksamen Testament erklärt werden. Britische, irische und andere ausländische Eigentümer können so unter den entsprechenden Voraussetzungen das Recht ihres Heimatstaates auf ihre Immobilie an der Algarve anwenden lassen. Ein Anwalt sollte die Rechtswahl korrekt formulieren und mit bestehenden Testamenten abstimmen. EU-Erbrechtsverordnung

Die Eigentumsform vor dem Kauf festlegen

Die Eigentumsform lässt sich beim Kauf am einfachsten und kostengünstigsten festlegen. Für die meisten Privatkäufer an der Westalgarve ist der Erwerb im eigenen Namen, allein oder im Miteigentum, die übliche Lösung. Eine Gesellschaft kommt vor allem für Immobilienportfolios oder einen tatsächlichen Vermietungsbetrieb infrage. Konstruktionen mit Gesellschaften aus Gebieten auf der portugiesischen Steuerliste sollten vermieden werden. Nießbrauch und die Wahl des anwendbaren Erbrechts können Sie beim selben Termin mit Ihrem Anwalt besprechen.

Live Algarve ist ausschließlich an der westlichen Küste tätig, von Alvor bis Sagres. Wir helfen Ihnen, das passende Haus zu finden und die Fragen zu erkennen, die vor dem Kauf geklärt werden sollten. Sehen Sie sich unsere verfügbaren Immobilien an und sprechen Sie mit uns darüber, wie Sie Ihr künftiges Zuhause halten und nutzen möchten. Live Algarve · Immobilien zum Verkauf an der Algarve