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Steigende Renovierungskosten vergrößern die Kluft zwischen bezugsfertigen und im Bau befindlichen Häusern in Lagos und an der westlichen Algarve und verändern damit die Nachfrage der Käufer sowie die Immobilienwerte.

By LiveAlgarve on 21st August 2026 - 4 m. reading time

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Das deutlichste Signal geht von den Zahlen aus, auf die sich der Staat selbst stützt. Für das Jahr 2026 hat die Regierung in einer Ende Dezember 2025 im „Diário da República“ veröffentlichten Bekanntmachung die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter, die für die Immobilienbewertung herangezogen werden, von 532 € im Vorjahr auf 570 € angehoben. Diese Zahl dient eher als steuerlicher Richtwert denn als tatsächlicher Baukostenvoranschlag, spiegelt jedoch denselben Druck wider, den Eigentümer und Bauunternehmer täglich auf der Baustelle spüren. Die tatsächlichen Kosten für Renovierungsarbeiten liegen deutlich darüber.

Die Kostenvoranschläge für Renovierungen an der Algarve im Jahr 2026 lassen sich in der Regel in einige wenige große Spannen einordnen. Eine leichte Auffrischung von Fliesen, Anstrichen und Bodenbelägen kostet etwa 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Umfangreichere Arbeiten, bei denen Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert werden, liegen bei etwa 800 bis 1.100 Euro. Eine hochwertige Renovierung mit Naturstein, Fußbodenheizung und neu gestalteten Grundrissen erreicht 1.100 bis 1.500 Euro und mehr, noch bevor die Kosten für Wartezeiten und Beeinträchtigungen in Euro mitgerechnet werden. Bei einem 150 Quadratmeter großen Haus kann die Differenz zwischen einer kosmetischen Auffrischung und einem kompletten Umbau des Innenbereichs daher über 150.000 Euro betragen, wobei diese Spannen die eigene Einschätzung der Agentur hinsichtlich aktueller Kostenvoranschläge darstellen und keine festen Richtwerte sind.

An der westlichen Algarve ist dies stärker zu spüren als in den meisten anderen Teilen Portugals, da ein Großteil des begehrten Bestands älter ist. Häuser im Stadtzentrum von Lagos, traditionelle Häuschen im Hinterland in Richtung Odiaxere und Villen, die in früheren Jahrzehnten entlang der Küste erbaut wurden, vereinen den Charakter, den Käufer suchen, mit dem Wartungsaufwand, der mit dem Alter einhergeht. Salzluft, veraltete Elektrik und veraltete Dämmung bedeuten, dass die Arbeiten selten nur kosmetischer Natur sind, und Materialien, die dem Küstenklima standhalten, sind in der Verlegung und Wartung teurer.

Warum fertige Häuser mittlerweile einen Aufschlag erzielen

Als Renovierungen noch günstiger und Handwerker leichter zu buchen waren, konnte ein Käufer einen niedrigeren Angebotspreis für eine nicht modernisierte Immobilie akzeptieren und die Differenz durch die Renovierungsarbeiten wieder hereinholen. Diese Rechnung hat sich geändert. Die Wartelisten für zuverlässige Bauunternehmen in der Umgebung von Lagos erstrecken sich über viele Monate, die Materialkosten sind hoch geblieben, und der Medianpreis für ein Haus in Portugal erreichte laut idealista Anfang 2026 2.076 € pro Quadratmeter, nachdem er im Laufe des Jahres um fast siebzehn Prozent gestiegen war. Wenn der Preis für das fertige Objekt weiter steigt, während gleichzeitig die Kosten für dessen Fertigstellung steigen, ist es für viele Käufer der sicherere Weg, einfach mehr für ein bereits fertiggestelltes Haus zu bezahlen.

Lagos verdeutlicht dieses Muster. Unsere eigene Auswertung der Verkaufspreise an der Küste, die sich an den Stadtzahlen von idealista orientiert, beziffert den Preis für fertiggestellte Häuser in und um Lagos im Jahr 2026 auf fast 4.500 € pro Quadratmeter, wobei die Preise in den etabliertesten Straßen deutlich darüber liegen. Eine Immobilie, die ein Jahr lang renoviert werden muss, wird selten zu diesem Preis gehandelt, und der Preisnachlass, den Käufer mittlerweile für die Übernahme des Risikos, der Verzögerung und der Ungewissheit verlangen, ist gewachsen. Dieser wachsende Preisnachlass ist das Spiegelbild des Aufschlags, der für alles gilt, was bezugsfertig ist – und genau dieser Aufschlag ist am schnellsten gestiegen.

Die Finanzierung verstärkt diesen Effekt noch. Portugiesische Banken vergeben Kredite auf Basis des Wertes einer fertiggestellten, bewohnbaren Immobilie, sodass ein Käufer, der eine Immobilie übernimmt, die umfangreiche bauliche Maßnahmen erfordert, die Renovierung oft aus Ersparnissen statt über eine Hypothek finanzieren muss. Das erhöht den tatsächlichen Kapitalbedarf für ein Projekt und treibt mehr Käufer, insbesondere solche aus dem Ausland, dazu, sich für Häuser zu entscheiden, die sie vom ersten Tag an beziehen können, anstatt sie aus der Ferne als Baustelle zu verwalten.

Was dies für Lagos und die westliche Algarve bedeutet

Für Verkäufer lautet die Lehre, dass die Präsentation mittlerweile echte finanzielle Bedeutung hat. Ein Haus in Praia da Luz oder Burgau, das auf dem neuesten Stand gehalten wurde, über einen gültigen Energieausweis verfügt und keine offensichtlichen baulichen Mängel aufweist, stößt auf weniger Widerstand und hält seinen Angebotspreis besser, als eines, bei dem die Arbeiten dem Käufer überlassen bleiben. Bescheidene, gut durchdachte Verbesserungen vor der Inserierung können mehr einbringen, als sie kosten, insbesondere wenn sie die Zweifel ausräumen, die einen vorsichtigen Käufer zögern lassen.

Für Käufer ist die Kalkulation sorgfältiger als früher. Ein Renovierungsprojekt kann immer noch sinnvoll sein, wenn der Einstiegspreis niedrig genug ist und das Grundstück oder die Lage überzeugend ist, insbesondere in den ruhigeren Gegenden in Richtung Salema, Vila do Bispo und Sagres, wo der Grundstückswert einen Großteil des Gesamtwerts ausmacht. Der vernünftige Ansatz besteht darin, die Kosten für die Arbeiten ehrlich zu beziffern, die Wartezeit angemessen einzukalkulieren und den Endbetrag eher als Schätzung denn als feststehenden Betrag zu betrachten. Wer ein schlüsselfertiges Haus gegen ein Bauprojekt abwägt, wird feststellen, dass die fertige Option in puncto Zeitaufwand und Seelenfrieden kaum zu übertreffen ist – selbst wenn sie auf den ersten Blick teurer erscheint.

Manche Käufer schätzen nach wie vor die Kontrolle, die damit einhergeht, ein Haus nach ihrem eigenen Geschmack zu gestalten, und das aktuelle Angebot an Villen zum Verkauf an der Algarve in Portugal umfasst sowohl fertiggestellte Immobilien als auch solche mit Potenzial zur Aufwertung. Bauprojekte können nach wie vor funktionieren. Was sich geändert hat, ist, dass sowohl der Gewinn durch die Fertigstellung als auch der Nachteil, wenn man sie unvollendet lässt, gestiegen sind; daher verdient jede Entscheidung eine genauere Betrachtung der tatsächlichen Kosten vom Baubeginn bis zum Einzug.

Ein Markt, der bezugsfertige Häuser belohnt

Das allgemeine Muster ist klar. Da die Kosten für die Fertigstellung eines Hauses steigen, steigt auch der Wert eines bereits fertiggestellten Hauses, und ein Großteil des Marktes an der westlichen Algarve ordnet sich mittlerweile entlang der Grenze zwischen fertig und unfertig ein. Wenn Sie darüber nachdenken, wo Ihre eigene Immobilie auf dieser Skala liegt – ganz gleich, ob Sie einen Verkauf in der Umgebung von Lagos planen oder einen Kauf an dieser Küste in Erwägung ziehen –, berät Sie das Team von Live Algarve gerne und hilft Ihnen, die lokale Situation einzuschätzen, bevor Sie sich für den einen oder anderen Weg entscheiden.