Von Eva Krauland am 16. September 2024 – 3–4 Minuten Lesezeit.

Die neuen Maßnahmen, die von der Regierung unter Premierminister Luís Montenegro angekündigt wurden, zielen darauf ab, die Interessen der verschiedenen Interessengruppen, darunter Immobilieneigentümer, Investoren und Wohnungssuchende, in Einklang zu bringen und gleichzeitig die Bedenken der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.

Grundlegende Änderungen des Rechtsrahmens

Eine der wichtigsten Änderungen ist die Änderung der Art und Weise, wie sich Wohnungseigentümer gegen eine lokale Unterkunft wehren können. Bisher konnte eine Zweidrittelmehrheit der Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnanlage für ein Verbot von LA-Aktivitäten stimmen. Nach den neuen Vorschriften ist dieses Verfahren jedoch schwieriger geworden.

Versammlungen von Wohnungseigentümern müssen nun eine Zweidrittelmehrheit erreichen, die den Gesamtanteil der Eigentümer des Gebäudes repräsentiert, um ein erfolgreiches Verbot von AL-Aktivitäten zu erreichen. Darüber hinaus gilt dieses Verbot nur für künftige Anträge auf Eintragung von Gewerbebetrieben, die nach dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gestellt werden. Bestehende LA-Betriebe sind von den neuen Verboten im Wesentlichen nicht betroffen, was den derzeitigen Betreibern mehr Stabilität bietet.

Darüber hinaus müssen die Wohnungseigentümer nachweisen, dass es zu wiederholten Störungen oder Handlungen gekommen ist, die die alltägliche Nutzung des Gebäudes erheblich beeinträchtigen, damit ein Verbot in Betracht gezogen werden kann. Wird ein solcher Nachweis erbracht, muss der Antrag auf ein Verbot der AL dem örtlichen Bürgermeister vorgelegt werden, der dann das letzte Wort hat. Die Entscheidung des Bürgermeisters könnte darin bestehen, alle Parteien aufzufordern, eine Einigung zu erzielen, anstatt eine sofortige Einstellung der AL-Aktivität anzuordnen.

Aufhebung Früherer Maßnahmen

Die neuen Verordnungen heben auch mehrere umstrittene Maßnahmen auf, die von der vorherigen sozialistischen Regierung eingeführt worden waren. Vor allem die außerordentliche Grundsteuer auf AL-Einrichtungen, eine 15 %ige Abgabe, die weithin kritisiert wurde, ist aufgehoben worden. Diese Aufhebung gilt rückwirkend bis zum 31. Dezember 2023 und bietet den Eigentümern von AL-Betrieben eine finanzielle Entlastung.

Außerdem wurde die Festsetzung des Vetustez-Koeffizienten, der für die Bemessung der kommunalen Grundsteuer (IMI) für lokale Unterkünfte galt, abgeschafft. Diese Änderung vereinfacht die steuerlichen Pflichten der Betreiber von Beherbergungsbetrieben und könnte zu mehr Investitionen in diesem Sektor führen.

Einführung eines Vermittlers für AL-Unterkünfte

Ein weiteres wichtiges Element des neuen Gesetzes ist die Schaffung einer Vermittlerrolle innerhalb der Gemeinden. Dieser Schlichter soll bei Streitigkeiten zwischen Einwohnern, Betreibern von AL und Wohnungseigentümern helfen. Obwohl die Einführung eines Mediators für die Gemeinden derzeit fakultativ ist, wurde sie von Branchenverbänden wie dem portugiesischen Verband der Wohnungseigentumsverwaltungsgesellschaften (APEGAC) begrüßt. Sie argumentieren, dass in Gebieten mit einer hohen Konzentration von AL-Unternehmen ein obligatorischer Mediator für eine effiziente und faire Konfliktlösung von Vorteil sein könnte.

Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und den Wohnungsmarkt

Diese Änderungen spiegeln die umfassendere Strategie der Regierung wider, die Entscheidungsfindung zu dezentralisieren und die Vorschriften an die lokalen Gegebenheiten anzupassen, um sicherzustellen, dass die spezifischen Bedürfnisse und die Dynamik jedes Gebiets berücksichtigt werden. Durch die Rückverlagerung der Befugnisse auf die Gemeinderäte und die Schaffung von Schlichtungsmechanismen will die Regierung einen ausgewogeneren Ansatz schaffen, der die Rechte der AL-Betreiber und die Anliegen der Bewohner berücksichtigt.

Außerdem sieht das Gesetz steuerliche Anreize für Hausbesitzer vor. Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Immobilie, die in den Erwerb eines ständigen Wohnsitzes reinvestiert werden, sind nun von der Steuer befreit, was einen finanziellen Anreiz für Einzelpersonen darstellt, in stabilen Wohnraum zu investieren. Außerdem können Arbeitnehmer, die mehr als 100 km von ihrem derzeitigen Wohnsitz entfernt umziehen, die Kosten für ihre neue Miete von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, was die finanzielle Belastung eines Umzugs aus beruflichen Gründen erleichtert.

Fazit

Mit den neu eingeführten Gesetzen ändert sich die Regulierung des lokalen Wohnungswesens in Portugal erheblich. Durch die Erschwerung des Widerspruchs von Wohnungseigentümern gegen die AL und die Aufhebung umstrittener Steuern versucht die Regierung, die Interessen aller Beteiligten auszugleichen und gleichzeitig sicherzustellen, dass die lokalen Bedürfnisse erfüllt werden. Die Einführung einer Vermittlerrolle und die Rückgabe der Entscheidungsbefugnis an die Gemeinderäte sind Schritte in Richtung eines stärker lokalisierten und differenzierten Ansatzes zur Steuerung der Auswirkungen von AL auf die Gemeinden.

Das Verständnis dieser Veränderungen ist für Immobilieneigentümer, Investoren und Bewohner gleichermaßen wichtig, um sich in der sich entwickelnden Landschaft der lokalen Unterkünfte in Portugal zurechtzufinden.