Por Eva Krauland em 16 de Setembro de 2024 - 3-4m. tempo de leitura.

As novas medidas, anunciadas pelo governo do Primeiro-Ministro Luís Montenegro, têm como objetivo equilibrar os interesses de várias partes interessadas, incluindo proprietários, investidores e pessoas à procura de habitação, ao mesmo tempo que respondem às preocupações dos moradores dos condomínios.

Alterações Fundamentais no Quadro Legal

Uma das mudanças mais significativas é a alteração da forma como os condóminos se podem opor ao Alojamento Local. Anteriormente, uma maioria de dois terços dos proprietários de um condomínio podia votar a proibição das atividades de AL. No entanto, com as novas regras, este processo tornou-se mais difícil.

As assembleias de condóminos devem agora obter uma maioria de dois terços que represente a percentagem global de proprietários do edifício para proibir com êxito as operações de AL. Além disso, esta proibição só se aplicará a futuros pedidos de registo de AL apresentados após a decisão do condomínio. As atividades de AL existentes não são afetadas pelas novas proibições, o que proporciona maior estabilidade aos atuais operadores.

Além disso, para que a proibição seja considerada, os condóminos devem apresentar provas de perturbações repetidas ou de ações que perturbem significativamente a utilização quotidiana do edifício. Se tais provas forem apresentadas, o pedido de proibição de AL deve ser apresentado ao presidente da câmara local, que terá a palavra final. A decisão do presidente da câmara poderá consistir em convidar todas as partes a chegar a um acordo, em vez de ordenar a cessação imediata da atividade AL.

Revogação de Medidas Anteriores

Os novos regulamentos também revogam várias medidas controversas introduzidas pelo anterior governo socialista. Nomeadamente, foi revogado o imposto extraordinário sobre a propriedade dos estabelecimentos de AL, uma taxa de 15% que foi amplamente criticada. Esta revogação é retroativa a 31 de dezembro de 2023, oferecendo um alívio financeiro aos proprietários de imóveis envolvidos no AL.

Para além disso, foi também eliminada a fixação do coeficiente de vetustez, que se aplicava aos alojamentos locais para efeitos de liquidação do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Esta alteração simplifica as obrigações fiscais dos operadores de AL e poderá incentivar mais investimentos neste sector.

Introdução de um Mediador do Alojamento Local

Outro elemento fundamental da nova lei é a criação de uma função de mediador nos municípios. Este mediador ajudará a gerir os litígios entre residentes, operadores de AL e proprietários de condomínios. Embora a introdução de um mediador seja atualmente opcional para os municípios, foi bem recebida por grupos do sector, como a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC). Estas associações argumentam que, em áreas com uma elevada concentração de empresas de AL, a existência de um mediador obrigatório poderia ser benéfica para a resolução de conflitos de forma eficiente e justa.

Impacto nos Proprietários de Imóveis e no Mercado Imobiliário

Estas alterações refletem a estratégia mais ampla do governo de descentralizar a tomada de decisões e adaptar os regulamentos aos contextos locais, assegurando que as necessidades e dinâmicas específicas de cada área são consideradas. Ao transferir o poder para as autarquias locais e ao criar mecanismos de mediação, o governo pretende criar uma abordagem mais equilibrada que respeite os direitos dos operadores de AL e as preocupações dos residentes.

Além disso, a lei introduz incentivos fiscais para os proprietários de imóveis. As mais-valias resultantes da venda de um imóvel que sejam reinvestidas na compra de uma residência permanente passam a estar isentas de IRS, constituindo um incentivo financeiro para que as pessoas invistam em habitação estável. Além disso, os trabalhadores que se desloquem a mais de 100 km da sua residência atual podem deduzir o custo da sua nova renda do seu rendimento tributável, aliviando assim os encargos financeiros da mudança de residência por motivos profissionais.

Conclusão

As novas leis alteram significativamente a forma como o Alojamento Local é regulado em Portugal. Ao tornar mais difícil para os condomínios oporem-se ao AL e ao revogar impostos controversos, o governo está a tentar equilibrar os interesses de todas as partes envolvidas, assegurando simultaneamente a satisfação das necessidades locais. A introdução de um papel de mediador e o regresso do poder de decisão aos conselhos locais são passos no sentido de uma abordagem mais localizada e diferenciada para gerir o impacto do AL nas comunidades.

Compreender estas alterações é crucial para que os proprietários, investidores e residentes possam navegar na paisagem em evolução do Alojamento Local em Portugal.