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Découvrez comment la hausse des coûts de construction affecte les nouveaux projets en Algarve, des prix et de l’offre aux décisions des acheteurs et investisseurs.

By LiveAlgarve on 12th December 2025 - 4 m. reading time

Tout au long de l'année 2025, l'une des pressions les plus importantes sur le marché immobilier de l'Algarve a été l'augmentation constante et mesurable des coûts de construction. Cette évolution a des répercussions sur les nouveaux projets immobiliers, les stratégies de prix, les rendements des investissements et même sur les projets qui aboutissent. Pour les acheteurs, les investisseurs et les promoteurs immobiliers opérant dans des régions telles que Lagos et Carvoeiro, il est essentiel de comprendre cette dynamique des coûts.

Les coûts de construction augmentent plus rapidement que prévu

Le Portugal a connu une inflation constante des coûts dans le secteur de la construction tout au long de l'année 2025. Les augmentations annuelles enregistrées au cours de l'année sont les suivantes :

• Augmentation de 3,8 % des coûts de construction de logements neufs (printemps 2025)
• Une nouvelle hausse des coûts à environ 3,9 % en milieu d'année
• Une hausse ultérieure atteignant 4,8 %, la plus forte augmentation depuis début 2023

Ces chiffres sont importants : même une augmentation annuelle de 4 à 5 % se traduit par des dizaines de milliers d'euros supplémentaires dans le budget d'un projet.

Et contrairement aux années précédentes, cette hausse n'est pas principalement due aux matériaux, la main-d'œuvre étant désormais le principal facteur de pression sur les coûts.

Les coûts de main-d'œuvre sont le principal facteur

Les constructeurs de toute l'Algarve font état du même problème : pénurie de main-d'œuvre et inflation des salaires.

• Les coûts de main-d'œuvre dans le secteur de la construction ont fortement augmenté, avec des hausses de 9 % à 10 % en glissement annuel certains mois.
• L'Algarve est confrontée à un défi supplémentaire : la demande locale est forte, mais la main-d'œuvre qualifiée est limitée, en particulier pendant la saison touristique.
• Les promoteurs doivent payer plus cher pour s'assurer les services de travailleurs fiables, et ces coûts se répercutent directement sur le prix des projets.

C'est la principale raison pour laquelle les nouveaux projets immobiliers deviennent plus chers.

Les matériaux sont un facteur secondaire, mais néanmoins important

Si certaines catégories de matériaux ont légèrement baissé (acier, certains bois), d'autres ont connu une hausse notable :

• Le verre, l'isolation, les systèmes d'étanchéité, les solutions thermiques et les matériaux de finition ont enregistré des hausses annuelles proches de 10 %.
• Les caractéristiques d'efficacité énergétique, désormais essentielles pour obtenir la note A+ en matière d'énergie, ajoutent également des coûts et de la complexité.
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Comment cela affecte directement les nouveaux développements en Algarve

A) Moins de projets de milieu de gamme voient le jour

La hausse des coûts rend les développements de milieu de gamme financièrement difficiles. Les promoteurs sont moins disposés à prendre des risques sur des projets aux marges limitées. Cela entraîne :

• Des retards dans les projets
• Des lancements reportés
• Une réévaluation des plans architecturaux

B) Les constructions haut de gamme et de luxe dominent l'offre nouvelle

Comme les projets haut de gamme peuvent plus facilement absorber l'inflation des coûts, les promoteurs se concentrent sur :

• Les appartements haut de gamme
• Les villas haut de gamme
• Les nouvelles constructions à haute efficacité énergétique
• Les développements avec vue sur la mer et en bord de marina

Cela fait grimper les prix du marché et réduit l'accessibilité financière des nouveaux logements.

C) Les prix des constructions neuves continueront à grimper

La pression sur les coûts se répercute directement sur les prix de vente finaux. Les acheteurs peuvent s'attendre à :

• Des prix au m² plus élevés pour les projets 2025-2026
• Moins de « nouvelles constructions abordables »
• Une concurrence plus forte pour les nouveaux logements déjà en cours de construction

D) Les délais s'allongent

La pénurie de main-d'œuvre, les fluctuations des coûts et les goulots d'étranglement au niveau des permis signifient :

• Des périodes de construction plus longues
• Des dates de livraison moins prévisibles
• Un risque plus élevé pour les projets

Les promoteurs immobiliers construisent désormais avec plus de prudence et les acheteurs doivent adapter leurs attentes en conséquence.

Comment cela affecte les acheteurs et les investisseurs en Algarve

Les propriétés en revente deviennent plus attractives

Les nouvelles constructions devenant plus chères, les maisons existantes bien entretenues sont de plus en plus attrayantes :

• Livraison plus rapide
• Pas de risque lié à la construction
• Peuvent souvent offrir un meilleur prix au m²

Les acheteurs qui préféraient auparavant les nouvelles constructions sont désormais ouverts à la revente en raison de la certitude des coûts.

Budgets plus élevés requis pour les nouvelles constructions

Les attentes doivent changer. Un projet estimé en 2023 ou 2024 ne peut plus être réalisé au même prix en 2025. Pour les investisseurs ou les familles qui construisent à titre privé, une marge de 10 à 15 % est désormais indispensable.

Les investisseurs doivent recalculer les rendements

Les prix d'entrée étant plus élevés :

• Les projections de rendement locatif doivent être mises à jour
• Le retour sur investissement à long terme peut être plus prudent
• La plus-value dépend davantage de l'emplacement et des finitions qu'auparavant

La qualité est plus importante que jamais

Avec l'augmentation des coûts de développement, les acheteurs sont plus sélectifs. Les propriétés offrant :

• Une bonne isolation
• Une haute performance énergétique
• Des matériaux durables
• Un entretien à long terme réduit

surpassent les autres tant en termes de vente que de location.

Conclusion

La hausse des coûts de construction remodèle les nouveaux développements dans toute l'Algarve. En résumé, la tendance générale est claire :

• Les projets coûtent plus cher
• Moins de constructions de gamme moyenne sont viables
• Les nouvelles constructions haut de gamme dominent l'offre
• Les propriétés en revente gagnent en importance
• Les investisseurs doivent aborder le marché avec des attentes actualisées

Pour les acheteurs et les investisseurs, une analyse minutieuse et un budget réaliste sont nécessaires. Pour les promoteurs, la transparence, la qualité et la communication deviennent des facteurs de différenciation essentiels.

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