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Erfahren Sie die 2026 Regeln zur Erbschaftssteuer auf Immobilien in Lagos, Algarve, einschließlich Ausnahmen, Imposto do Selo und Meldungen.

By LiveAlgarve on 16th January 2026 - 4 m. reading time

Zuletzt aktualisiert im Januar 2026 (die Steuervorschriften in Portugal können sich ändern; lassen Sie sich in Ihrem konkreten Fall immer von einem qualifizierten Anwalt oder Steuerberater beraten).

Wenn Sie eine Immobilie in Lagos an der Algarve besitzen (oder eine Immobilie mit Blick auf eine langfristige Familienplanung kaufen), ist die gute Nachricht, dass Portugal keine „traditionelle” Erbschaftssteuer wie viele andere Länder erhebt. Stattdessen können Erbschaften und Schenkungen unter die portugiesische Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf unentgeltliche Übertragungen (transmissões gratuitas) fallen.

Dieser Leitfaden erklärt, was im Jahr 2026 steuerfrei ist, wann möglicherweise noch Steuern anfallen und welche wichtigen Compliance-Schritte Immobilienbesitzer kennen sollten.

1) Gibt es in Portugal eine Erbschaftssteuer?

Portugal hat sein früheres Erbschafts- und Schenkungssteuermodell abgeschafft und heute ist in vielen Fällen die Stempelsteuer (Imposto do Selo) die relevante Steuer für Erbschaften und Schenkungen.

Einfach ausgedrückt:

• Die meisten Erbschaften innerhalb der nahen Familie sind steuerfrei
• Erbschaften von nicht nahen Familienangehörigen können besteuert werden

2) Die wichtigste Befreiung im Jahr 2026 – Ehepartner/Partner, Kinder und Eltern

Gemäß dem Stempelsteuergesetz (Código do Imposto do Selo) sind Ehepartner oder Lebenspartner (unidos de facto), Nachkommen und Vorfahren von der Stempelsteuer auf unentgeltliche Übertragungen befreit, die unter den entsprechenden Tabellenpunkt für unentgeltliche Erwerbe (verba 1.2) fallen (Quelle).

In der Praxis bedeutet dies in der Regel, dass in Portugal keine Stempelsteuer fällig wird, wenn portugiesische Vermögenswerte (einschließlich Immobilien in Lagos) von folgenden Personen geerbt werden:

• einem Ehepartner/Lebenspartner (unido de facto)
• Kindern/Enkelkindern (Nachkommen)
• Eltern/Großeltern (Vorfahren)

Dies ist nach den bis Ende 2025 überprüften Quellen und den geltenden konsolidierten Rechtsvorschriften weiterhin der Stand.

3) Wann ist Stempelsteuer auf eine Erbschaft zu entrichten?

Wenn der Begünstigte kein Ehepartner/Lebenspartner, Nachkomme oder Vorfahre ist, kann Stempelsteuer anfallen.

Typischer Satz: 10 %

In den Leitlinien für Steuerzahler und Finanzinstitute wird der Stempelsteuersatz für Erbschaften für nicht befreite Erben weiterhin mit 10 % angegeben.

Wenn portugiesische Immobilien betroffen sind: in der Regel 10,8 %.

Die Struktur der portugiesischen Stempelsteuer „Allgemeine Tabelle” umfasst:

• verba 1.2 (unentgeltlicher Erwerb) mit 10 % und
• gegebenenfalls verba 1.1 mit 0,8 % für Eigentumsrechte an portugiesischen Immobilien.

Diese können kumulativ sein, weshalb viele Fachleute und Bankberater in Fällen, in denen Immobilien betroffen sind, von 10,8 % sprechen.

Wichtiger Hinweis zur Genauigkeit: Die Befreiung für nahe Familienangehörige ist für Verba 1.2 klar formuliert. Für Schenkungen (Geschenke) von Immobilien weist die portugiesische Steuerbehörde darauf hin, dass nahe Familienangehörige weiterhin 0,8 % auf Immobilienübertragungen zahlen müssen, auch wenn sie von der allgemeinen Schenkungssteuer befreit sind.

Da die realen Erbschafts-/Schenkungsfälle variieren können (insbesondere bei gemischten Vermögenswerten, Teilrechten oder Lebensplanung), sollte Ihr Anwalt bestätigen, ob in Ihrer speziellen Situation ein Verba 1.1-Risiko besteht.

4) Auf welchen Wert wird die Stempelsteuer für Immobilien berechnet?

Bei portugiesischen Immobilien wird in portugiesischen Steuerverfahren üblicherweise der VPT (Valor Patrimonial Tributário) (der eingetragene Steuerwert der Immobilie) als steuerpflichtiger Wert herangezogen und nicht die Marktbewertung.

Dies ist in Lagos von Bedeutung, da der Marktwert und der VPT erheblich voneinander abweichen können, insbesondere in erstklassigen Lagen in der Nähe des Yachthafens, von Meia Praia, Praia Dona Ana oder dem historischen Zentrum.

5) Müssen Erben eine Erbschaft auch dann melden, wenn sie steuerbefreit ist?

Ja, die Befreiung entbindet nicht automatisch von der Meldepflicht.

In den Anweisungen der portugiesischen Steuerbehörde zur Stempelsteuer „Modelo 1” wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Begleitdokumente auch in steuerbefreiten Fällen obligatorisch sein können, und in den Leitfäden für Steuerzahler wird allgemein betont, dass Erbschaften auch dann gemeldet werden müssen, wenn keine Steuer anfällt.

In der Praxis sollten Familien, die Immobilien in Lagos erben, mit folgenden Schritten rechnen:

• Identifizierung des Nachlassvermögens (einschließlich Immobilien)
• Einreichung der entsprechenden Stempelsteuererklärung (in der Regel über einen Rechtsvertreter)
• Aktualisierung des Grundbuchs (um den neuen Eigentümer zu berücksichtigen)

6) Nichtansässige, die Immobilien in Lagos erben

Die portugiesischen Stempelsteuerregeln gelten auf der Grundlage des portugiesischen Rechts und des Vermögenswerts/Ereignisses, nicht Ihrer Staatsangehörigkeit.

Wenn Sie also in Großbritannien, Irland, der EU oder anderswo leben

• können Sie dennoch von der Befreiung für nahe Familienangehörige in Portugal profitieren, und
• Sie müssen möglicherweise dennoch eine Erklärung abgeben.

Unabhängig davon kann Ihr Heimatland eigene Erbschafts-/Nachlasssteuerregeln haben, daher ist eine grenzüberschreitende Beratung wichtig.

7) Warum dies für Immobilienkäufer in Lagos, Algarve, wichtig ist

Viele Käufer entscheiden sich für Immobilien in Lagos, um dort langfristig zu leben und eine Familie zu gründen. Aus Sicht der Nachlassplanung kann der Ansatz Portugals attraktiv sein, weil

• nahe Verwandte oft ohne portugiesische Erbschaftssteuer erben
• Immobilien als Familienvermögen (Ferienhaus oder Mietobjekt) erhalten bleiben können
• die Planung sich eher auf die rechtliche Struktur und die Einhaltung von Vorschriften konzentriert als auf die hohe portugiesische Erbschaftssteuer

FAQ – Erbschaftssteuer und Immobilien in Lagos

Ist die Erbschaftssteuer in Portugal wirklich „null”?

Für Ehepartner/Partner, Nachkommen und Vorfahren ist die Stempelsteuer auf unentgeltliche Übertragungen gemäß der entsprechenden Bestimmung gesetzlich befreit, und die gängige Steuerberatung spiegelt dies als „keine Erbschaftssteuer” wider.

Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Lagos meinem Geschwisterteil oder meiner Nichte/meinem Neffen vermache?

Nicht-direkte Erben müssen möglicherweise Stempelsteuer entrichten (in der Regel 10 % und oft mit 10,8 % angegeben, wenn es sich um Immobilien handelt).

Müssen wir auch dann Unterlagen einreichen, wenn keine Steuer fällig ist?

Ja, Erbschaften werden in der Regel auch in steuerfreien Fällen über das Stempelsteuerverfahren (Modelo 1) gemeldet.

Für weitere Informationen oder zur Beantwortung Ihrer Fragen wenden Sie sich bitte an unser erfahrenes und hilfsbereites Team bei Live Algarve Realty.