La demande croissante pour les biens immobiliers locatifs à Lagos, au Portugal

Lagos, en Algarve, connaît une demande croissante pour les biens immobiliers destinés à la location. Découvrez les rendements, la demande des locataires et les types de biens qui attirent les investisseurs en 2025.

By LiveAlgarve on 3rd October 2025 - 4 m. reading time

Lagos, et plus largement l'Algarve occidentale, est rapidement devenu l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de l'Algarve. Autrefois considérée principalement comme une ville de vacances, elle attire désormais toute l'année des locataires à long terme, des travailleurs à distance et des personnes en quête d'un certain style de vie. Pour les investisseurs, cette évolution est synonyme d'opportunités : les biens immobiliers destinés à la location à Lagos sont de plus en plus recherchés, offrant un équilibre entre croissance du capital et revenus réguliers.

Pourquoi Lagos attire-t-elle les investisseurs locatifs ?

Plusieurs facteurs convergent pour faire de Lagos un choix incontournable pour les investisseurs immobiliers en 2025 :

1. Un tourisme en plein essor et un potentiel de location à court terme

Le tourisme en Algarve reste florissant, et Lagos, grâce à ses plages et à son accessibilité, en profite de manière disproportionnée. Par exemple, le taux d'occupation moyen des propriétés Airbnb à Lagos oscille autour de 74 %, générant un revenu annuel de l'ordre de 30 000 € pour les propriétés bien situées (Airbtics | Airbnb Analytics). Même si la réglementation sur les locations à court terme se durcit, de nombreux logements peuvent passer à des baux à moyen ou long terme plus stables.

2. Demande croissante pour les locations à long terme

Au-delà des touristes, Lagos attire des résidents qui souhaitent plus qu'un simple séjour saisonnier. Les professionnels connectés à Internet, les retraités qui déménagent, les couples et les familles recherchent des appartements meublés ou semi-meublés pour des baux de 6 à 24 mois. Les rapports locaux confirment que l'investissement dans la location à long terme à Lagos a généré des rendements positifs ces dernières années. 

3. Rareté de l'offre dans les emplacements de choix

Les contraintes d'offre font grimper les prix. Les terrains côtiers sont limités et le développement dans de nombreuses zones centrales est restreint par les règles patrimoniales et les zonages. En conséquence, la demande se concentre sur le parc immobilier existant pouvant être rénové ou reconverti.

4. La plus-value reste attractive

Même si la croissance fulgurante de ces dernières années pourrait ralentir, la valeur des biens immobiliers à Lagos devrait continuer d'augmenter de près de 5 % par an. La combinaison d'une forte demande, d'une offre limitée et d'un tourisme stable soutient cette trajectoire.

Qui stimule la demande locative ?

La base de locataires à Lagos est diversifiée... et en pleine croissance :

• Les professionnels à distance et les personnes qui changent de mode de vie et souhaitent profiter de la vie côtière sans s'engager immédiatement dans l'achat d'un bien immobilier.
• Les expatriés, les retraités et les résidents saisonniers qui préfèrent l'option de la location flexible.
• Les locataires nationaux et les travailleurs du tourisme, de l'hôtellerie et des services, en particulier les employés attirés par la qualité de vie à Lagos.
• Les locataires hybrides qui alternent entre des séjours courts et des locations plus longues, ce qui permet une utilisation flexible des propriétés.

Comme le bassin de locataires potentiels comprend des locaux, des ressortissants portugais, des Européens et des personnes non ressortissantes de l'UE, les investisseurs bénéficient d'un amortissement de la demande : le ralentissement d'un segment peut être compensé par un autre.

Quels types de biens immobiliers fonctionnent le mieux à Lagos

Certains types de biens immobiliers et certaines configurations ont tendance à être les plus performants en tant qu'investissements locatifs :

• Appartements modernes à proximité de la ville, avec accès à pied aux commodités.
• Villas ou maisons de ville à proximité des plages ou des zones pittoresques.
• Maisons historiques rénovées dont le caractère a été préservé, mais modernisées avec des infrastructures modernes.
• Des agencements flexibles, par exemple des espaces communs ouverts, plusieurs salles de bains, des zones de vie séparées ou des entrées indépendantes pour permettre une location semi-indépendante

Les améliorations qui renforcent l'attractivité (et justifient un loyer élevé) comprennent l'internet haut débit, l'efficacité énergétique, une bonne isolation phonique, un accès sécurisé et un mobilier de bon goût.

Attentes financières (rendements, risques et stratégie)

Lorsqu'ils évaluent un investissement locatif à Lagos, les investisseurs doivent garder à l'esprit les éléments suivants :

Les rendements locatifs sont modérés mais significatifs

Selon les données sur les rendements, le rendement locatif brut moyen à Lagos est d'environ 4,45 % (sur la base d'un prix moyen de l'immobilier d'environ 500 000 € et d'un loyer moyen de 1 500 €), mais les rendements peuvent varier considérablement selon le type de logement et l'emplacement. Best Yield Finder

Les logements haut de gamme de trois chambres peuvent offrir des rendements de l'ordre de 6 à 8 %, en fonction du prix d'achat et de l'utilisation. Meilleur outil de recherche de rendement+1

Saisonnalité et variabilité du taux d'occupation

Les locations à court terme sont inévitablement soumises à des fluctuations saisonnières, les mois d'été générant la plupart des revenus. Les modèles hybrides (combinant des baux à court et à long terme) permettent de lisser les flux de trésorerie tout au long de l'année.

Risques liés à la réglementation et aux licences

Tenez-vous informé des règles locales en matière de licences Alojamento Local (AL), de plafonds d'occupation et de lois municipales sur le zonage. Les changements réglementaires peuvent avoir une incidence importante sur la viabilité des locations à court terme.

Diversification et imprévus

Les revenus locatifs étant soumis aux fluctuations du marché et aux périodes d'inoccupation, il peut être utile de prévoir des plans de secours, par exemple en optant pour des baux pluriannuels ou en collaborant avec des gestionnaires immobiliers, afin de stabiliser les performances.

La croissance du capital ajoute une valeur ajoutée

Même avec des rendements modérés, l'appréciation du capital peut améliorer considérablement le rendement total sur un horizon de 5 à 10 ans, en particulier lors d'achats dans des zones en passe d'être rénovées ou d'améliorer leurs infrastructures.

Équilibre entre stratégies à court et à long terme

À Lagos, de nombreux investisseurs adoptent un modèle de location hybride :

• Ils utilisent les locations à court terme pendant la haute saison (pic de demande) pour maximiser les tarifs par nuit.
• Passer à des locataires à moyen ou long terme pendant les mois intermédiaires et creux afin de garantir un taux d'occupation minimum.

Cette flexibilité est particulièrement efficace à Lagos, où les contraintes réglementaires relatives aux licences AL sont actuellement moins restrictives que dans les grandes villes comme Lisbonne ou Porto.

Positionner votre stratégie d'investissement

Pour tirer le meilleur parti du marché locatif de Lagos, les investisseurs doivent :

1. Choisir judicieusement l'emplacement : la proximité de la plage, des transports publics, des restaurants et des services locaux est essentielle.
2. Miser sur la qualité et la différenciation : des intérieurs bien finis, des équipements (parking, espace extérieur) et un mobilier intelligent améliorent la rentabilité.
3. S'appuyer sur une gestion professionnelle : l'externalisation des services à la clientèle, de l'entretien et des plateformes de réservation permet de maximiser le rendement et de réduire la charge de travail.
4. Anticiper les changements réglementaires — toujours vérifier les licences AL, les contraintes de zonage et les réglementations locales avant d'acheter.
5. Surveiller la dynamique de l'offre — suivre les nouveaux développements, les biens immobiliers mis en ligne et les changements dans les politiques d'urbanisme.

Résumé

Lagos est un marché locatif multiforme qui attire de plus en plus tout au long de l'année. En combinant un choix judicieux de l'emplacement, des modèles de location flexibles et une attention particulière aux attentes des locataires, les investisseurs peuvent obtenir à la fois des revenus stables et une plus-value.

Chez Live Algarve, nous comprenons les subtilités de ce paysage. Que vous vous concentriez sur le rendement à court terme, la stabilité locative à long terme ou une approche hybride, notre équipe peut vous aider à identifier les propriétés à Lagos (et dans les zones environnantes) qui correspondent à vos objectifs d'investissement tout en vous guidant dans la complexité réglementaire et commerciale.